Глава 2. Юридическая природа гражданско-правового договора ипотечного кредитования
2.1 Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования
На практике залог - один из самых надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Основным этапом процедуры залога является заключение договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), где одной стороной выступает залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества, а с другой стороны - залогодатель.
Согласно ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, в п.1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)1» закреплены существенные условия договора об ипотеке: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если между сторонами в договоре не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор ипотеки не может считаться заключенным2.
При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости и оформляет ее в залог в банке. Покупатель с момента приобретения становится собственником недвижимости, приобретенной по ипотечной схеме. При ипотеке жилых помещений кредитором (залогодержателем) обычно выступает банк, а должником (залогодателем) - гражданин, т.е. собственник заложенного жилья.
Итак, сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: сам заемщик, кредитор и продавец жилья. Заемщиком являются физические лица, граждане РФ, которые заключили с банком или иной организацией кредитный договор. При этом обязательным и непременным условием предоставления такого кредита является то, что полученные деньги идут непременно на покупку жилья, которое, однако, принадлежит заемщику со значительными ограничениями, так как выступает предметом залога в обеспечение исполнения кредитного договора. Продавцом жилья выступают обычно физические или юридические лица, которые, соответственно, продают принадлежащее им на праве собственности жилье. Иногда продавец может и не быть собственником недвижимости (в случае, когда он действует по поручению собственника на основании доверенности)3.
Кредиторами здесь выступают либо банки, либо иные юридические лица, которые имеют право на выдачу ипотечного кредита. Как правило, в большинстве случаев кредиторами выступают именно банки. Однако в рамках реализации специальных ипотечных программ, в частности, «Военная ипотека», «Материнский капитал» кредиторами являются юридические лица различных организационно-правовых форм (в независимости от того являются они коммерческими или некоммерческими организациями, имеют ли учредители (участники) вещные или обязательственные права в отношении юридического лица, его имущества или не имеют имущественных прав), уполномоченные работать по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию4.
Существует перечень существенных условий договора об ипотеке, по которым волеизъявление сторон обязательно должно быть отражено в договоре (содержится в статье 9 Закона об ипотеке)5.
Предмет ипотеки в договоре должен быть указан наименованием, местонахождением и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должно быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.
Также жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в таком договоре ипотеки важно указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Важно, если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования - кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Всё это является существом, необходимыми элементами договора ипотеки: размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Необходимо согласовывать каждый пункт договора, в противном случае он будет считаться незаключенным и соответственно сделки по нему также будут недействительными. В судебной практике имеют место быть случаи, когда один из бывших супругов добивается решением суда признавать договор недействительным. Но по статистике чаще суд принимает решение об отказе (например, дело № 2-3758/2013)6. Также права залогодержателя удостоверяются закладной, следовательно, в договоре ипотеки это должно быть указано. В другом случае его не зарегистрируют.
Важно сказать, что договор ипотеки имеет характерные лишь для него основания для признания его недействительным. Можно выделить среди таких договоров типы:
1) по причине субъектного состава (недееспособность, ограниченная дееспособность физических лиц - залогодателей, правоспособность юридических лиц и полномочия руководителей юридических лиц);
2) по форме (здесь имеются в виду пробелы в правовом регулировании государственной регистрации договоров ипотеки с морскими, речными и воздушными судами, договоров ипотеки в силу закона);
3) по содержанию (несоответствие между совокупностью прав залогодержателя и расширенным объемом прав залогодателя и несогласованность существенных условий договора);
4) по причине воли (в быту договор ипотеки часто ассоциируют с определением «кабала», в частности, несоответствие реальной стоимости предмета ипотеки и размера обеспечиваемых обязательств).
Можно сказать о том, что ипотека очень специфический институт, который обладает дополнительными, характерными лишь для него основаниями для признания его недействительным правоотношением.
Как отмечалось выше, законодательство определяет существенные условия договора ипотеки (ст. Закона об ипотеке, ст. 339 ГК РФ), но не регламентирует. Можно конкретизировать существенные условия договора ипотеки и их содержания: 1) условие о предмете ипотеки (его наименование согласно свидетельству о государственной регистрации, площадь объекта недвижимости, место нахождения, достаточное для идентификации «гибкое» описание, условный или кадастровый номер; 2) оценка предмета ипотеки (выявлена значимость адекватного соотношения двух категорий - рыночной оценки и залоговой стоимости, при корректном соблюдении квалифицированно разработанных методик и стандартов); Необходимо заметить, что оценку недвижимости обычно осуществляют специальные оценочные организации. Также в договоре может быть прописана сумма по соглашению обеих сторон в денежном выражении. Обязательства подразумевают сроки и размеры соответствующих выплат по кредиту. Договор ипотеки заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Только с этого момента залог вступает в силу, в противном случае сделка может быть признана недействительной. 3) размер, срок исполнения и место заключения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. На наш взгляд такая конкретизация существенных условий снизит количество недействительных договоров.
Стоит заметить, что если взятый клиентом кредит направлен на покупку недвижимости, то квартира или дом будут считаться находящимися в залоге у банка со дня государственной регистрации прав собственности заемщика (об этом подробнее поговорим позже). То есть ипотека возникает в силу закона. Но если же заемные средства клиент получает для собственных целей, оформляет их под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, то договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, ипотека будет считаться по договору.
Согласно ст. 10 ФЗ «Об ипотеке», п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (помимо этого, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге и в таком случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Но ст. 55 Основ законодательства РФ «О нотариате»7 от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Здесь не идет речь о праве недвижимого имущества, возможности залога.
Подводя итог вышесказанному, можно с уверенностью говорить о том, что договор ипотеки (залог недвижимости) обладает более широким по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечнем его условий, которые признаются существенными. Немаловажно принять во внимание уделять юридически грамотному указанию характеристик обязательства, обеспечиваемого ипотекой (существо, размер и срок, кроме того, условие о процентах и размере неустойки, срок исполнения обеспечиваемого обязательства, место его заключения).
Также мы считаем, что на законодательном уровне важно детально регламентировать существенные условия договора ипотеки (в общем, регламентируются ст. Закона об ипотеке, ст. 339 ГК РФ). В настоящее время недостаточная индивидуализация чревата серьезными последствиями, вплоть до признания договора ипотеки недействительным, в том числе ничтожным.
Понятие договора ипотеки можем определить так: это соглашение сторон (которое является способом обеспечения основного обязательства), где одной стороной выступает залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой), имеющий право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства (а также в иных случаях предусмотренных федеральным законом) получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества с другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (можно предложить дать определение договора ипотеки и на законодательном уровне).
Таким образом, основным требованием к договору залога является указание существенных условий обеспеченного залогом обязательства и подробная идентификация имущества. Несоблюдение требований к оформлению залога влекут недействительность залога, о чем свидетельствует большое количество споров по залогу. И частыми ошибками при оформлении договора залога бывают следующие:
1) ошибки в идентификации предмета залога (отсутствие существенных условий основного обязательства). Должны быть указаны все существенные условия основного обязательства, а также размер и срок его исполнения. Зачастую стороны «забывают» о каком-либо существенном и очевидном условии основного договора. А если залогодатель и заемщик одно лицо - данное требование признано судебной практикой необязательным.
2) Ненадлежащая проверка права собственности залогодателя. Залогодатель должен быть собственником предмета, в противном случае он не вправе передавать имущество в залог.
3) Деньги, в том числе безналичные, не могут быть предметом залога, поскольку денежные средства не обладают одним из существенных признаков предмета залога - возможностью их реализации на торгах. Но предметом залога могут быть права требования вкладчика на сумму вклада, права требования владельца счета на денежные средства на счете.
4) В договоре о залоге не указывается оценка каждого предмета, если их несколько.
5) Отсутствие указания места (населенного пункта), в котором заключен основной договор, а также его сторон и даты при заключении договора залога недвижимого имущества (ипотеки).
В ГК РФ такое требование отсутствует: в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Вместе с тем п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, содержит следующее требование: обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Сама процедура заключения и оформления ипотечного кредита на сегодняшний день является довольно сложной процедурой и вызывает массу трудностей. Особенности договора ипотеки заключаются, прежде всего, в требованиях, прописанных в документе. Поэтому так важно соблюдать все вышеперечисленные условия договора. В противном случае, он будет считаться недействительным.
2.2 Особенности исполнения ипотечных договоров
В п. 2 ст. 43 Закона о залоге впервые было указано на то, что ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта.
Правовое регулирование единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России началось с принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав)8.
Заметим, что требования о необходимости государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения прав на недвижимое имущество были введены еще ГК РФ (п. 3 ст. 339, п. 1 ст. 131). Но именно Закон о государственной регистрации прав позволил реализовать норму ст. 131 ГК РФ, установившую требование о государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество, описав данное требование именно как систему государственной регистрации с определением основных принципов функционирования данной системы: принципа публичности и принципа достоверности.
В настоящее время в современной литературе значению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отводится немаловажная роль. Весомое мнение высказывает В.В. Чубаров, считающий что «исключительно важно с самого начала понимать обязательность государственной регистрации так, как понимал ее, основываясь на опыте стран - приверженцев ипотечной системы, И.А. Покровский. И государственной регистрации подлежит любой переход вещного права на недвижимость либо его ограничение. Иначе ведение поземельных книг теряет всякий смысл, поскольку третьи лица будут рассматривать записи как неполные»9 На практике часты случаи, когда граждане уклоняются от государственной регистрации прекращения ипотеки. Например, обеспеченное залогом обязательство перед ОАО «Сбербанком России» прекращено, однако Ивановская Н.А. уклоняется от государственной регистрации прекращения ипотеки, в связи с отсутствием ее заявления регистрирующий орган отказывает в погашении регистрационной записи. Как видно из регистрационного дела, залогодатель Ивановская Н.А. не обращалась с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения права. Из пояснений истца Ивановского А.В. следует, что ответчик уклоняется от обращения в Управление Росреестра по Республике Марий Эл. В итоге суд признал прекращение ипотеки жилого помещения, исковое заявление удовлетворено10.
Необходимость государственной регистрации (по другому: принцип внесения), открытость сведений (принцип гласности) и привязка возникновения вещного права (обременения права) к моменту внесения записи и установления значения записи как единственного доказательства существования права (принцип публичной достоверности) предусмотрены Законом о государственной регистрации прав. Она проводится на всей территории РФ по установленной указанным федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 3 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В соответствии с п. 1 ст. 2 государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (принцип публичной достоверности). Статьей 4 предусмотрена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (это принцип внесения). И статьей 7 указанного закона предусмотрена открытость характера государственной регистрации и возможность получения данных из ЕГРП любым заинтересованным лицом (принцип гласности). Например, в практике ипотечного кредитования выписка об отсутствии обременений является стандартным документом, требуемым при рассмотрении кредитной заявки при ипотечном кредитовании.
В литературе встречается точка зрения, обосновывающая необходимость возникновения ипотеки в силу закона до государственной регистрации прав. Е.С. Рогова, например, не считает удачной формулировку Закона о государственной регистрации прав о том, что запись является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в том числе с точки зрения материального права: «если не акцентировать внимание на слове зарегистрированного, то доказательством существования права, тем более единственным, государственная регистрация будет не всегда. ГК РФ, и Закон об ипотеке не обязательно связывают момент возникновения ограничений, например, в виде ипотеки, со временем их государственной регистрации»11. Так, в пример можно привести и арест.
Можно интерпретировать и другой вывод. Встречаются случаи, когда законом не установлены исключения и действует одно общее правило, именно запись и только запись является конечным правопорождающим юридическим фактом, а для исключений, например, при наследстве, такое же значение записи как единственного доказательства существования права действует с момента внесения этой записи. Приведенная норма определяет именно значение записи, внесенной в единую систему государственной регистрации прав. Неудачность формулировок закона в том, что не упомянуто, что в п. 1 ст. 4 не упомянуты такого рода исключения.
Отметим, что регистрация права и регистрация сделки - разные юридические факты, и действительность сделки, и определенные законом последствия отсутствия государственной регистрации никак не обусловливают значение записи о праве и ее свойство публичной достоверности.
Ст. 64.2 Закона об ипотеке, которая устанавливает изъятия из принципов публичности и достоверности, допуская возникновение ипотеки с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Чаще всего возникает вопрос: если ипотека привязана к уведомлению, требуется ли государственная регистрация ипотеки в этом случае вообще, и если да, то каково юридическое значение имеет запись об ипотеке, возникновение которой регулируется статьей 11 Закона об ипотеке и Законом о государственной регистрации прав. Более того, уведомление не предусматривает извещения сторон по сделке о факте уведомления и тем более не становится доступным третьим лицам, порождая таким образом те проблемы, на решение которых нацелена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, указанная норма ст. 64.2 Закона об ипотеке должна быть исключена.
В силу того, что ипотека имеет акцессорный характер, ее возникновение зависит от основного обязательства. А запись об ипотеке, обладающая в силу установленных принципов функционирования единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним свойством публичной достоверности и имеющая, по общему правилу, значение, до момента возникновения основного обязательства не может порождать право ипотеки. Соответственно напрашивается вопрос о юридическом статусе записи об ипотеке, вносимой в единую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до возникновения основного обязательства12.
Вместе с тем, в ст. 11 Закона об ипотеке содержатся положения, в которых дается именно такая трактовка ипотеки - ипотека как обременение, отличное от ипотеки как права залога. Такое теоретическое переосмысление понятия ипотеки было сделано в связи с необходимостью урегулирования вопроса о правовом значении записи об ипотеке в едином государственном реестре прав, совершаемой до возникновения основного обязательства (при, как правило, заключенном кредитном договоре), то есть для случаев выдачи ипотечного кредита после государственной регистрации ипотеки13.
Предусматривает выдачу кредита после государственной регистрации ипотеки этот способ кредитования. Это заставило законодателя задуматься над значением записи в ЕГРП, осуществляемой до возникновения основного обязательства - выдачи кредита по заключенному кредитному договору. Отметим, что первоначальная редакция статьи устанавливала, что предусмотренные Законом и договором об ипотеке права залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. И скажем, эта редакция не давала ответа лишь на один вопрос - о правовом значении записи в ЕГРП, обладающей публичной достоверностью в соответствии с Законом о государственной регистрации прав. Согласно п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться и Законом об ипотеке. Таким образом, предполагая, что, не отменив действия принципов публичности и достоверности ст. 11 Закона об ипотеке, право ипотеки не может возникнуть до государственной регистрации и без такой регистрации, но может возникнуть позже, так как юридический состав в рассматриваемом случае включает в себя момент возникновения основного обязательства. Но позже ФЗ были внесены изменения в указанную статью, которые противопоставили понятие «обременение» и «право залога» и рассматривающие ипотеку как обременение вне связи с правом залога14.
В соответствии с п. 3 ст. 11 предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Таким образом, статья вносит лишь теоретическую путаницу, не отвечая на вопрос о значении записи об ипотеке, совершенной до возникновения основного обязательства.
При акцессорном характере ипотеки запись об ипотеке в единой системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершенная до возникновения основного обязательства, не должна иметь значение правопорождающего факта, приводящего к возникновению «ипотеки как обременения», как это предусмотрено действующим законодательством об ипотеке, в связи с отсутствием основного обязательства как материально-правового основания возникновения ипотеки. Существовавшая в российском праве система ипотечных запрещений (совершаемых после оформления залогового акта, но до выдачи кредита, то есть возникновения основного обязательства предполагает наличие самостоятельного запрещения, не порождающего право залога недвижимости (ипотеки), но влияющего на действительность последующего распоряжения имуществом и на определение лица, приобретающего права на имущество после совершения такой записи в качестве добросовестного приобретателя15.
Таким образом, при заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных регистрационных действия. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Такое несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (ничтожному договору). Законодательно установлено, что наряду с договором об ипотеке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит сама ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения)16.
Таким образом, в результате сравнения норм Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации прав, мы можем сделать вывод: согласно п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, первостепенная и главенствующая роль принадлежит Закону об ипотеке. Исходя из этого, другой Закон рассматривается как специальный по отношению к первому и именно поэтому если нормы названных законов устанавливают применительно к государственной регистрации ипотеки разные правила, действовать будут правила Закона об ипотеке.
Согласно п. 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора», зачастую является предметом дискуссий. Здесь следует подытожить, что Закон об ипотеке с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким образом, сделка считается совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента его государственной регистрации. На уровне федеральных законов отсутствует правовое регулирование порядка внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об ипотеке, возникающей в силу закона, что также несет в себе определенные риски17. Необходимы особые требования, предъявляемых к форме договора ипотеки (залога недвижимости), при несоблюдении которых последний может быть признан недействительным.
Далее поговорим о страховании в ипотечном кредитовании, а в частности об его особенностях и о последних предложенных новшествах, все нюансы по страхованию в нашей работе мы рассмотреть, к сожалению, не сможем, так как это будет уже отдельное исследование.
Страхование ипотечного кредитования - комплексный вид страхования, который должен максимально снижать риски неплатежеспособности заемщика при ипотечном кредитовании. По - другому говоря, целью страховщика является минимизация рисков банка, когда клиент прекращает оплату. Рассматриваемое страхование включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.
Необходимо заключить договор ипотечного страхования, который заключается между страховой компанией и физическим лицом - заемщиком (страхователем) в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), в роли которого выступает банк. Заинтересованное лицо это также заемщик, так как с помощью страхового полиса он защищает свое имущество и гарантирует себе и своей семье сохранение привычного уровня жизни. А при наступлении страхового случая немедленно ставит в известность кредитора и страховую компанию и уточняет порядок действий в той или иной ситуации.
Когда осуществляется страховой случай, имущество остается в собственности заемщика или членов его семьи. Также когда у заемщика есть наличие первой или второй групп инвалидности, страховая компания погашает за него кредит в банке, и у него во владении останется имущество, уже ничем не обремененное. И помимо этого может получить дополнительную выплату, равную разнице между страховой суммой и его задолженностью. В случае же смерти застрахованного лица, страховая компания погашает кредит, и имущество переходит к наследникам застрахованного.
По этой схеме заемщик предоставляет банку закладную и свидетельство о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и контролирует возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролируя ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам страхования, не допускающим страхования на весь период кредитования).
При наступлении страхового случая выплаты производятся кредитору и по его усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном уничтожении объекта залога.
Законодательство РФ предусматривает обязательное страхование риска порчи или утраты объекта недвижимости. О страховании жизни, трудоспособности и титула - тут отдельный разговор. Но заметим, что наибольшая часть ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул.
В зависимости от того, какая перед заемщиком ипотечная программа, могут осуществляться такие виды страхования как: 1) страхование объекта недвижимости; 2) страхование жизни и трудоспособности заемщика; 3) страхование титула.
Ещё не так давно Госдума одобрила в первом чтении законопроект, предлагающий ввести ипотечное страхование физических лиц. Этот законопроект предлагает ввести в систему ипотечного жилищного кредитования механизм ответственности заемщика перед банком. Авторы документа считают, что ипотечное страхование физических лиц повысит доступность ипотечного кредитования.
В настоящее время в законе об ипотеке есть пункты, позволяющие застраховать риск своей ответственности перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита самому заемщику. В связи с этим, может произойти снижение процентной ставки или же уменьшение первоначального взноса.
Согласно существующей практике при оформлении ипотечного кредита почти во всех банках клиент оформляет страхование рисков утраты жизни и потери трудоспособности, права собственности (титула) на приобретаемую недвижимость и конструктивных элементов18.
Новый законопроект предлагает нововведения, где заемщик рассчитается по кредиту, даже если цены на недвижимость обвалятся. Современная зарубежная банковская система стремятся снизить порог вхождения клиентов в ипотечное кредитование, и также идёт к снижению суммы первоначального взноса. Ведь чем меньше этот взнос, тем выше риск того, что в случае дефолта по кредиту залоговую недвижимость будет очень сложно реализовать.
Таким образом, предлагаемые законопроектом меры, позволят снизить требования к размеру первоначального взноса заемщиков без одновременного принятия на себя дополнительных рисков, оптимизировать ставку по кредиту и требования к заемщикам и предмету залога. С другой стороны, меры дают возможность банкам охватить значительно более широкий сегмент ипотечного рынка, не увеличивая системный риск банковской системы. Члены комитета отметили, что при доработке законопроекта ко второму чтению необходимо соотнести понятие «ипотечное страхование» с видами страхования, которые на сегодняшний день предусмотрены законодательством о страховом деле, а также уточнить вопрос о правомерности применения единого понятия «ипотечное страхование» к различным видам страхования: страхование гражданской ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора. Закон может вступить в силу с первого января 2014 г. в случае принятия19.
Подводя итог вышеизложенному, можем сказать, что страховым компаниям необходимо предпринимать определенные усилия в целях совершенствования системы ипотечного страхования, в частности, для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров страхования жизни заемщика кредита, может оказаться целесообразным применение усредненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков.
Основываясь на вышеизложенном, уместен вывод о высоком значении института государственной регистрации договора ипотеки. Можем выделить следующие моменты: 1) государственная регистрация, которая не является формой договора ипотеки, имеет важное практическое значение, так как обязанность проверки соответствия договора ипотеки по закону возложена на органы федеральной регистрационной службы, а его нотариальное удостоверение в настоящее время не является обязательным; 2) регистрации подлежит и сама ипотека (как и договор об ипотеке) как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения); 3) Закон об ипотеке связывает вступление договора ипотеки в силу именно с моментом государственной регистрации, а не с моментом его заключения. Поэтому так важно различать понятия «совершение ипотечной сделки» и «заключение договора ипотеки».
Говоря о страховании, мы можем сделать следующий вывод: предмет ипотеки, приобретаемый на ипотечный кредит, является необходимым условием осуществления ипотечной деятельности и должно включаться в правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Заключение страхового договора по этому виду страхования по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, является обязательным условием при получении ипотечного кредита. В то же время титульное страхование, как и страхование жизни и риска утраты трудоспособности заемщика, не может быть обязательным условием получения ипотечного жилищного кредита, и решение о таком виде страхования должен принимать сам заемщик.
2.3 Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений
При заключении договора ипотеки жилых помещений участники возлагают друг на друга определенные права и обязанности. В основе ст. 421 ГК РФ лежит принцип свободы договора, предоставляющий участникам гражданско-правовых отношений такие возможности, которые позволяют наиболее полно удовлетворить их выгоды и интересы. Нарушение обязательств наступает тогда, когда одна из сторон не исполняет возложенные на нее обязанности, или исполняет их ненадлежащим образом. Следовательно, это влечет за собой и нарушение закона. И чаще всего восстановление нарушенных прав осуществляется через институт гражданско-правовой ответственности.
Отметим особенности ответственности, характерные для залоговых обязательств: 1) залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя; 2) залогодержатель не имеет права на присвоение предмета договора ипотеки в случае привлечения залогодателя к ответственности. В рассматриваемом случае есть возможность получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества после обращения на него взыскания и последующей его реализации с публичных торгов или аукциона; 3) привлечение должника к ответственности не освобождает его от исполнения обязательства, вытекающего из договора. Особенностью ответственности сторон в залоговом обязательстве является и то, что единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возлагаемых на залогодателя по договору ипотеки жилых помещений, является обращение взыскания на заложенное имущество и дальнейшая его реализация. В таком случае должник лишается права собственности на имущество и прекращение обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором ипотеки жилых помещений. Обращение взыскания признается единственной мерой воздействия на недобросовестного заемщика; 4) ответственность в большинстве случаев возникает за нарушение условий обеспечиваемого, кредитного договора, а не договора залога.
Когда речь идет об ипотечном кредите, банк проверяет все данные для убеждения платежеспособности клиента, его оценка возможности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг). Таким образом, проводится тщательная процедура20.
В случае неисполнении пункта о целевом использовании предоставляемых денежных средств или при нарушении заемщиком прав кредитора, он имеет право требования досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено в договоре.
Обращение взыскания является единственной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом или договором требования кредитора21.
Ст. 50 Закона об ипотеке определяет основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Такое обязательство характерно действиями, которые должны были быть совершенные заемщиком, но не совершились, следовательно, блага, которые должны были быть получены кредитором не приобрелись. Неуплата ежемесячных платежей по договору является неисполнение требований по нему.
Отметим, что чаще всего идет нарушение сроков по договору. Очень часто на практике встречаются такие ситуации, в которых заемщик по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. И тут законодатель не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда, его внутреннему убеждению в каждом конкретном случае.
Также в связи с тем, что часто на практике заемщиками нарушены обязательства по кредитному договору, не исполняется обязанность по ежемесячному погашению суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, сумма кредита, проценты за пользование кредитом, штраф за нарушение сроков уплаты кредита и процентов должны быть взысканы с ответчиков решением суда. Так, например, из материалов одного дела следует, что ипотека имущества, переданного по договору залога, заключенному между Банком и Хуако А.Е., носит договорный характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи22. Аналогично рассматривается случай из практики от 26 июля 2011 г. по делу N 33-122023.
Таким образом, ненадлежащим исполнением признается чаще всего отчасти погашенный долг, неуплата процентов, штрафа, пени. Поэтому различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику.
Сама реализация залогодержателем права обращения взыскание на заложенное имущество возможно при условии, если в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. В течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество24.
Законодательство предусматривает обращение взыскания: в судебном порядке (здесь необходимо обратиться в суд с иском и только после получения судебного решения квартиру передают для реализации), во внесудебном порядке (банк не обращается в суд, достаточно нотариально удостоверить соглашение между ним и залогодателем (заемщиком). Однако в этом случае согласие на обращение взыскания на квартиру должно быть получено не только от самого заемщика, но и от лиц, которым указанная квартира принадлежит на праве общей собственности (например, от супруга, других сособственников, органов опеки и попечительства)25.
Соответствуя ст. 348 ГК РФ, правило не допускает практику использования даже небольшой просрочки должника только с целью обращения взыскания на предмет залога, а также усиливает собственно обеспечительную роль залога. Закон предусматривает отказ в обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру должника, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно, а также, если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что залогодатель должен быть гражданином и залог не связан с занятием им предпринимательской деятельностью. При этом отсрочка реализации заложенного имущества не касается прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не снимает с должника обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки26.
Следующим этапом удовлетворения претензий залогодержателя является реализация заложенного имущества из его стоимости. Регулирование осуществляется ГПК РФ27, ГК РФ и Федеральными законами «О судебных приставах» от 21 июля 1997г.28 и «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г29.
П. 2 ст. 78 Закона об ипотеке гласит о том, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Организатор обязан поставить в известность о торгах не позднее чем за месяц до их проведения в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ с указанием даты, времени, места проведения торгов, начальной продажной цены реализуемого имущества, которую в соответствии со ст. 350 ГК РФ определяет суд (начальная стоимость определяется судом). Несмотря на то, что действующее законодательство предусматривает детальную процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки, в судебных инстанциях рассматривается большое количество споров, связанных с определением начальной цены на жилое помещение, подлежащее реализации с торгов30. В течение пяти дней после внесения покупной цены организатор торгов должен заключить с этим лицом договор купли-продажи. Данный договор является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество31.
На наш взгляд, важно внести изменения в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке внести изменения и сохранить в следующей редакции: «Основанием для прекращения права пользования заложенным жилым домом или квартирой у залогодателя и членов его семьи является государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры».
В соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса РФ32 граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения на них взыскания, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Условием для проживания таких граждан в этом фонде является то, что на момент обращения взыскания их жилые помещения являются единственными33.
Таким образом, при невыполнении, либо при ненадлежащем исполнении своих обязательств наступает гражданско-правовая ответственность, которую определяет закон об ипотеке (сюда входит неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или частично, если не предусмотрены договором иные случаи). Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. И также нарушение обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества, кроме исключений. В целом права кредитора защищены, так как должник может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания. Мы считаем, что институт ипотеки категорически нельзя рассматривать порознь от системы жилищного финансирования нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. Именно этот аспект позволяет нам говорить о недопустимости лишения жилья участников ипотечных отношений. В связи с этим, важно закрепить право заемщика на обмен залогового жилого помещения на другое жилье, опираясь на первоначальный взнос и стоимость накоплений (суммы выплаченного кредита).
1 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.11.2015).
2 Давыдова Е. И. Существенные условия договора ипотеки земельных участков // Научный аспект. - № 1. - 2013.
3 Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // [Электронный ресурс]. URL: http://www.kmcon.ru/main/articles/jurist11/jurist11_3659.html (дата обращения: 17.11.2015).
4 Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2006. - № 12. - С. 21.
5 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.11.2015).
6 Решение Йошкар-Олинского городского суда по республике Марий Эл по делу № 2-3758/2013 от 14.08.13 // [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/xvsTW0iHCyNF/ (дата обращения: 17.11.2015).
7 Основы законодательства РФ «О нотариате» от 11 февраля 1993 года № 4462-1(ред. от 05.04.13 г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 17.11.2015).
8 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (01.10.2015г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.11.2015).
9 Рассказова Н.Ю. Залог движимого имущества // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве. - М.: Статут, 2010. - С. 20.
10 Решение Йошкар-олинского городского суда Республики Марий Эл по делу № 2-3216/2013 от 21.05.13 г. // [Электронный ресурс]. URL : http://sudact.ru/regular/doc/gNd4F2YOWR68/ (дата обращения: 16.11.2015).
11 Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - N 1. - С. 19.
12 Ланцов В.М., Киреева Т.М. Гражданская инициатива: почему и как необходимо изменить закон об ипотеке. - Казань: Новое знание. - 2010. - С.132.
13 Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика. - М.: Маркетинг, 2009. - С. 39.
14 Русецкий А.Е. Возникновение и развитие института ипотеки // [Электронный ресурс]. URL: http://rusetskiy.ru/ (дата обращения: 18.11.2015).
15 Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. – 2006. – № 12. – С. 21.
16 Раднаева Д.Б. Некоторые правовые особенности предмета договора ипотеки // Цивилистическая наука, законодательство и правоприменительная практика. - 2011. - С. 98-103.
17 Раднаева Д.Б. Необходимость реформирования некоторых положений российского законодательства об ипотеке (залоге недвижимости) // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. - 2010. - С. 172-176.
18 Получателей ипотеки защитит страхование ответственности // [Электронный ресурс]. URL: http://realty.rbc.ru/articles/17/09/2013/562949988927733.shtml (дата обращения: 17.11.2015).
19 Получателей ипотеки защитит страхование ответственности // [Электронный ресурс]. URL: http://realty.rbc.ru/articles/17/09/2013/562949988927733.shtml (дата обращения: 17.11.2015).
20 Кожина Ю.А. Ответственность залогодателя и залогодержателя при ипотечных кредитных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 1. - С. 38.
21 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер, 2009. С. - 57.
22 Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл по делу N 33-1103 от 10 июля 2012 г. // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.11.2015).
23 Кассационное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 26 июля 2011 г. по делу N 33-1220 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.11.2015).
24 Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений. - автореф. дис. на соиск. канд. юр. наук. - Краснодар, 2009. - 26 с.
25 Пыхтин С.В. Обращение взыскания на предмет ипотеки: спорные вопросы // Банковское кредитование. - 2010. - № 5. - С. 83 - 93.
26 Крушевская М. В. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его начальная продажная цена в условиях банкротства застройщика // Предпринимательское право. - 2011. - № 2. - С.21-23.
27 ГПК РФ от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 03.11.2013г.) // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/gpkrf/ (дата обращения: 20.11.2015).
28 ФЗ «О судебных приставах» от 21 июля 1997г. № -118 ФЗ (ред. от 01.09.2013). // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/gpkrf/ (дата обращения: 20.11.2015).
29 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г. № 229-ФЗ (ред. от 03.08.2013). // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/ispolproisv/ (дата обращения: 20.11.2015).
30 Карпухин Д. Проблемы определения начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах // Жилищное право. - № 1. - 2013. - С. 7.
31 Мочалова В.А. Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки: соотношение и проблемы правового регулирования // Право и экономика. - 2011. - № 3. - С. 18 - 24.
32 ЖК РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.09.2013). // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/popular/housing/ (дата обращения: 20.11.2015).
33 Аюшева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. - 2004. - № 8. - С. 31.