Перечень сокращений и условных обозначений…………………………..3
Введение …………………………………………………………………….4
1. Общая правовая характеристика ипотечного кредитования…..……….9
1.1. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации…………………………………………………...…………….....9
1.2. Ипотека - как разновидность залога. Особенности ипотеки в соотношении с другими видами залога…………………...……….……...20
2. Юридическая природа гражданско-правового договора ипотечного кредитования……….. …………………………………………………...…29
2.1. Понятие и особенности заключения и оформления договора ипотечного кредитования… …..……………………………….……..29
2.2. Особенности исполнения ипотечных договоров……....................…38
2.3. Особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений…………………………… …………………..…51
3. Проблемы и перспективы развития ипотечной системы….…..….......59
3.1. Основные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования……………………………………………………………….59
3.2. Пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования. ……………………………………………………………...71
Заключение………………………………………………………………....86
Список использованных источников и литературы………………...…...90
Перечень сокращений и условных обозначений
АИЖК - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
ВС РФ - Верховный суд Российской Федерации
ВАС РФ - Высший арбитражный суд Российской Федерации
ВВП - Валовой внутренний продукт
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
ГПК РФ - Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации
ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации
Конституция РФ - Конституция Российской Федерации
Минфин - Министерство Финансов
РФ - Российская Федерация
СМИ - Средства массовой информации
ЦБ - Центральный банк
ФЗ - Федеральный закон
Введение
Актуальность исследования. Изменения, происходящие в общественно-политической и социально-экономической сфере жизнедеятельности нашего общества, оказывают существенное влияние на развитие гражданского права, его традиционных институтов и нормативного материала.
Ипотечное кредитование способно решить ряд существенных социальных проблем многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности. Как считают социологи, очень важно, чтобы жилье появилось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом плане альтернативы ипотечному кредитованию не существует.
Безусловно, в правовом регулировании ипотечных отношений существуют определенные проблемы, противоречия. На практике встречаются противоречивость и расхождение в правовом регулировании отдельных вопросов института ипотеки, например, основания возникновения ипотеки; перечень объектов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; механизм регистрации самой ипотеки, порядок обращения взыскания на недвижимость, заложенную по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации недвижимого имущества и многих других.
Также среди проблем следует отметить отсутствие правового регулирования отдельных элементов ипотечных отношений, таких как четкий механизм реализации заложенного недвижимого имущества и его способы во внесудебном порядке. Важно сказать и о наличии пробелов правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий.
Невзирая на то, что судебные решения в России не являются источником права, их анализ может оказывать помощь законодателю, который обладает правотворческой функцией, утверждать унификацию применения норм, сформулировав правила в виде дополнений и изменений законов, касающихся ипотечного кредитования.
По данным Центрального Банка РФ в 2010 г было выдано 301,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 380,1 млрд. руб, к 2014 г объем выданных кредитов утроился и превысил 1012,3 тыс. руб на сумму свыше 1751,7 млрд. руб. Несмотря на то, что в силу известных причин, в 2015 году рынок ипотечного кредитования испытывал серьезный кризис, по ориентировочным данным на конец 2015 г на российском рынке ипотеки будет совершено порядка 700 тыс. сделок на сумму более 1 млрд. руб.1
Научный интерес к ипотечному жилищному кредитованию как к экономическому явлению обусловлен, в первую очередь, его огромной значимостью для развития общества. Кроме того, этот интерес связан с относительной новизной гражданско-правовой конструкции ипотеки для современной практики гражданского оборота, а также с теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога жилого помещения.
Ипотечные правоотношения - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль этого института тогда, когда состояние экономики не вполне удовлетворительно. В этом случае продуманная и эффективная система ипотечного кредитования может помочь стабилизировать положение, с одной стороны, способствуя снижению инфляции, временно «оттягивая» на себя свободные денежные средства граждан, а, с другой стороны, помогая решать социальные и экономические проблемы. Тем более важно обращение к этой теме в современной российской ситуации, когда жилищное ипотечное кредитование входит в число актуальнейших для экономики и общества задач.
Исследуемая тема является актуальной так же в связи с тем, что правовому регулированию ипотечной деятельности следует уделять более серьезное внимание, и соответственно тщательнее готовить специалистов в этой непростой, но очень важной и необходимой сфере.
По итогам исследования, мы предлагаем внести ряд изменений в законодательную базу, регламентирующую вопросы повышения уровня развития ипотечной системы, а также механизмы решения проблем, существующих в ипотечном кредитовании.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации ипотечных отношений.
Предметом исследования являются проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современной России, нормативно-правовая база, а также проблемы правоприменения законодательства, регулирующие ипотечное кредитование.
Цель работы - проанализировать проблемы ипотечного кредитования. На основе выявленных проблем предложить и рекомендовать пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования.
Задачи исследования:
- проанализировать теоретическую основу ипотечного кредитования;
- рассмотреть правовое регулирование ипотечных отношений в РФ и ипотеку - как разновидность залога;
- проанализировать юридическую природу гражданско-правового договора ипотечного кредитования, в частности, понятие и особенности заключения, оформления и исполнения договора, и гражданско-правовую ответственность участников ипотечной системы кредитования;
- выявить и обосновать основные проблемы правового регулирования ипотечного кредитования;
- предложить пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования.
Теоретической базой работы являются труды исследователей в области гражданского и банковского права. Так, теоретической основой послужили работы: А.Л. Белоусова, М.И. Брагинского, В.С. Бурова, В.В. Витрянского, В.С. Крупного, А.Н. Саврукова, Е.А. Суханова, О.Д. Тузова Е.В. Басина, В.А. Белова, А. Бессмертных, М.М. В. Бублик, B.М. Будилова, А.А. Вишневского, Э.П. Гаврилова, Е.И. Колюшина, П.В. Крашенинникова, М.Г. Масевич, Е.А. Павлодского, А.В. Черных и других.
Нормативно-правовой базу составляют Конституция РФ2, ГК РФ: часть первая3 и часть вторая4, федеральный закон «Об ипотеке»5, «Об ипотечных ценных бумагах»6 и другие. Особое место занимает специальная литература. Также важное практическое значение имеют обзоры судебной практики, решения и кассационные определения судебных органов.
Практическое значение работы состоит в том, что выводы могут использоваться и в других исследованиях, как по рассматриваемой теме, так и близких к ней, при подготовке лекционных материалов и контрольных заданий по дисциплинам «Гражданское право» и «Банковское право», при написании курсовых и выпускных квалификационных работ.
При написании дипломной работы был использован сравнительно-правовой, формально-логический и системный методы исследования. Структура работы определена целями и задачами. Состоит из перечня сокращений и условных обозначений, введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы. Правильный методологический подход, глубина и комплексность изучения являются залогом успешного изучения проблем ипотечного кредитования и, следовательно, нахождения путей выхода из них благодаря совершенствованию правового регулирования.
Глава 1. Общая правовая характеристика ипотечного кредитования
1.1 Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации
В современном обществе проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, являются наиболее актуальными. Существующая система ипотечного кредитования определена Президентом РФ и Правительством РФ в числе приоритетных направлений государственной политики.
В частности, возможность купить квартиру в собственность по договору купли-продажи, игнорируя заемные средства, большинству гражданам нашей страны просто невозможно. Поэтому ипотечное кредитование - это наиболее приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение.
С целью развития и внедрения ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Целями Агентства являются, в частности, содействие становлению рынка ипотечного кредитования, разработка и внедрение единых стандартов, норм и процедур долгосрочного ипотечного кредитования с целью снижения рисков всех участников рынка и увеличения доступности кредитных ресурсов для заемщиков; направление собственных средств и привлеченных инвестиционных ресурсов на рефинансирование организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы, путем приобретения прав требования по этим ипотечным кредитам и займам, выданным на приобретение (строительство) жилых домов и помещений и обеспеченных ипотекой, покупки закладных, а также рефинансирование в иных формах; направление средств на предоставление займов организациям с целью выдачи физическим лицам кредитов (займов), так и непосредственно физическим лицам на приобретение (строительство) жилых помещений, привлечение денежных средств путем выпуска и (или) организации выпуска ценных бумаг и (или) иных финансовых инструментов, обязательства по которым обеспечены ипотечным покрытием.
В следующем 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)7». Далее Постановлением Правительства РФ в 2000 г. была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Затем в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы.»8.
В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»9.
В 2010 году с целью синхронизации усилий всех участников рынка и государственных структур была принята Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (постановление правительства РФ № 1201-р от 19.07.2010)10.
В 2011 г. с целью формирования рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, Правительство РФ постановило установить федеральную целевую программу «Жилище» на 2011-2015 годы11.
Например, в Республике Мари Эл на основании вышеназванного Постановления, Муниципальной целевой долгосрочной программой является «Обеспечение жильем молодых семей города Йошкар-Олы на 2011 - 2015 годы»12. Основной целью программы является финансовая поддержка в решении жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий. На практике, этот вопрос остается не простым. Очень часты случаи, когда рассматриваются дела по жалобам Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» на решения Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл. А действия, связанные с отказом во внесении изменений в утвержденные списки молодых семей, участников подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы, изъявивших желание получить социальную выплату, нуждающимся в улучшении жилищных условий, признаются незаконными. Например, в кассационной жалобе представитель Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» просит отменить решение Йошкар-Олинского городского суда от 18 мая 2010 года, ссылаясь на его незаконность и необоснованность вследствие неправильного применения норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение13.
Также Судебная коллегия по гражданским делам ВС Республики Марий Эл рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению помощника прокурора г. Йошкар-Ола на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл. Прокурору г. Йошкар-Олы отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим в части постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25 мая 2011 г. № 1307 «Об утверждении муниципальной целевой долгосрочной программы «Обеспечение жильем молодых семей города Йошкар-Олы на 2011-2015 годы»14.
Отметим, что положения муниципальной целевой долгосрочной программы направлены на регулирование отношений, связанных с финансовой поддержкой молодым семьям при решении ими жилищной проблемы. В качестве специального субъекта указанных отношений выступает молодая семья, в том числе неполная молодая семья, соответствующая условиям, установленным Программой. Законом Республики Марий Эл от 11 мая 2005 г. № 13-З «О регулировании отдельных жилищных отношений в Республике Марий Эл»15 урегулированы иные отношения, связанные с предоставлением гражданам жилых помещений по договорам социального найма. Указанные отношения имеют различный характер, что подтверждается рассмотренной судебной практикой.
В большинстве субъектов РФ существуют соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования часто принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Но содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как вывод, сами правовые акты существенным образом различаются. А в конкретных ситуациях нормативные акты субъектов РФ содержат исключительно нормы-декларации, что не лучшим образом влияет на развитие и регулирование механизма ипотечного кредитования в России.
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»16. Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, так как времена, когда развивалось льготное кредитование, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет.
Отметим, что в период наступления кризисных моментов в российской экономике в конце 2008 г. было решено принять создание ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью этой системы является помощь заемщикам, которые испытывают проблемы с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств17.
Невзирая на кризис 2008-2009 гг., когда шло существенное сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов, с 2010 г. стало наблюдаться стабильное возрастание реализации ипотеки. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствовали о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. Все это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам.
Отмечается, что к концу 2013 года заметно снизились показатели просроченных задолженностей по ипотеке среди российских граждан. В соотношении с количеством и объемами выданных банками ипотечных кредитов они находятся на крайне низком уровне18.
Важно отметить основные условия, которые влияют на кредитную политику банков:
1) Во-первых, это доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов (экономическая сторона). Соответственно, для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования.
Чтобы решить указанную проблему время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Этот закон может быть уже принят в 2014 году.
Именно поэтому и было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Но для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г.19
2) Следующим условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Здесь подразумевается обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества, что и является особенностью ипотечного кредитования. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество»20 были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании.
Наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков, является одним из факторов, влияющих на кредитную политику в целом. Уже в скором времени такие аспекты взаимоотношений кредитора и заемщика важно урегулировать закон о потребительском кредитовании. О значимости принятия этого закона судачат не мало времени, и за этот появился не один вариант проекта указанного закона. Завершающий из проектов разработался Министерством финансов РФ.
Следующим нормативным актом, который может быть принят в скором времени, который косвенно затрагивает отношения в сфере ипотечного кредитования, это закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Министерство экономического развития России опубликовало на своем сайте проект данного закона, что будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота.
Отметим, что с целью обеспечения защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди законодателем были сделаны важные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)21» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Так как важным является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя.
Совершенный анализ механизма ипотеки позволяет выделить увеличивающийся уровень концентрации ипотечных портфелей у главных сторон ипотечного рынка22. Можно заметить, что за последние годы меняется сама структура ипотечных кредитов.
В целом нормативно-правовая база ипотечного кредитования основывается на ГК РФ, на Конституции РФ. Согласно п. 1 ст. 40 Конституции РФ23 любой имеет право на жилье, никого не могут добровольно лишить его. С точки зрения исполнения указанного конституционного принципа именно ипотека представляет собой доступный механизм возможности приобретения жилья.
Нормы ГК РФ24, которые подлежат применению в ситуации появления правоотношений по ипотечному кредитованию, применяются данным образом: то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит»25, где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме; так как ипотека представляет собой, по своей сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.
С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный Закон, подписанный Президентом РФ в 1998г., специалисты признают первым специальным Законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее.
Также во исполнение требования ГК РФ был принят ФЗ № 122 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»26. Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним: 1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права; 3) государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление); 4) создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; 5) государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица; 7) государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Важным аспектом также является и то, что в настоящее время ни ГК РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке» не содержат определения ипотеки. Поэтому необходимо включить в ч. 1 ст. 1 закона дополнение о том, что представляет собой ипотека, и это представляется весьма ценным. Вместе с тем, поскольку ч. 1 ст. 329 ГК РФ уже определяет залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, представляется, что данное определение может быть усовершенствовано в дальнейшем путем перечисления особенностей ипотеки, отличающих ее от иных способов обеспечения исполнения обязательств.
Так, совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования необходимо в нашей стране. Можно отметить, что изменения продолжаются и в настоящее время. На это указывает создание новых, так и внесенные изменения в дополнения в действующие законодательные акты. Вопросы и положения, связанные с ипотечным кредитованием, должны прорабатываться четко и грамотно.
Рассмотрев основы правового регулирования ипотечного кредитования, в другой главе нашей работы мы предложим совершенствование законодательства с целью преодоления насущных проблем.
1.2 Ипотека - как разновидность залога. Особенности ипотеки в соотношении с прочими видами залога
В современном российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом впервые закреплена в Законе РФ «О залоге»27 и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ28 и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»29.
Опираясь на ГК РФ, ипотека определяется как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Из рассмотренного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по критерию предмета - недвижимому имуществу30. Аналогичная система принята в ряде европейских стран, например, в Венгрии, Чехии. «Но в большинстве стран, сохраняющих соответствующие правовые институты в их традиционном виде (Германия, Франция), ипотека признается наряду с залогом самостоятельным способом вещного обеспечения обязательств»31.
Заметим, что круг объектов недвижимого имущества, являющиеся предметом ипотеки, определен в ст. 5 Закона об ипотеке. А пункт 1 данной статьи содержит ссылку на ст. 130 ГК РФ, которая различает два вида недвижимых вещей:
1) Вещи, недвижимые по природе (они подразделяются на: а) земельные участки, участки недр; б) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2) Вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.
Закон об ипотеке выделяет: земельные участки, за исключением земельных участков, указных в ст. 63 Закона; здания и сооружения, непосредственно связанные с землей, незавершенное строительством недвижимое имущество при условии соблюдения правил ст. 69 Закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; предприятия; строения потребительского назначения (подп. 1-4 п. 1, п. 2 ст. 5). Среди вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, Закон об ипотеке, как и ст. 130 ГК РФ, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (подп. 5 п. 1 ст. 5).
Режим ипотеки распространен на ряд имущественных прав: долю в праве собственности (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке); право аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве (п. 5 ст. 5 Закона), залог которых, строго говоря, ипотекой не является, а представляет собой иную разновидность залога - залог прав. Это и является первой особенностью ипотеки как разновидности залога.
Следующая особенность - обязательность государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (подробнее поговорим в следующей главе).
На практике встречаются такие случаи, когда по причине противоречивости правовых норм, недостаточном регулировании отдельных аспектов института ипотеки, правоприменительные органы прибегают к неофициальному толкованию таковых норм. В свою очередь нормы не являются единообразным для всех органов, что влечет за собой новые немаловажные проблемы.
Поэтому, на наш взгляд, необходимо закрепить в законодательстве возможность изменения предмета ипотеки - объекта недвижимости - в период действия ипотечного обязательства, так как правовое регулирование предмета ипотеки в этой части представляется неполным. Этот вопрос очень актуален, так как в некоторых случаях изменение предмета ипотеки рассматривается судебными органами как гибель имущества, что в свою очередь является одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. Именно поэтому важно законодательно разграничить понятия гибель и изменение предмета залога.
Чаще всего подвержены различным изменениям здания и сооружения (например, перепланировка, реконструкция или юридическое разделение таких объектов на несколько самостоятельных). Отсюда назревает вопрос относить эти действия к изменениям предмета ипотеки, либо к юридической гибели одного объекта (и соответственно возникновение нового не обремененным правами ипотеки). На это нет четкого ответа на законодательном уровне.
Случаи из практики, связанные с оценкой факта изменения предмета ипотеки показывают, что суды по-разному оценивает это обстоятельство. Некоторые из них считают, что изменение предмета ипотеки в части разделения объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов является гибелью имущества, когда другие полагают, что данное изменение нельзя отождествлять с гибелью предмета ипотеки.
Например, в одном из судебных дел суды первой32 и кассационной инстанции33 посчитали, что при создании объектов в процессе разделения изначально заложенного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов нежилое помещение, заложенное по договору ипотеки, прекратило существование, как объект гражданских прав. В этом случае налицо гибель рассматриваемого объекта недвижимости, на основании этого залог и прекратился. При этом суд кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ.
Рассмотренное дело было пересмотрено в порядке надзора34, где Президиум ВАС указал, что суды первой и кассационной инстанций не учли, что в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом (п.2 ст. 345 ГК РФ). Выразивший согласие залогодатель на раздел помещения при условии сохранения залога, и обременение права собственности на помещения № 1 и № 2 залогом зарегистрировано, что свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета, основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.
Ипотечное кредитование устанавливается в обеспечении обязанностей по кредитному договору, по договору займа либо другого обязательства, а также обязательства, которые основаны на купле-продаже, аренде, подряде, ином договоре, причинении вреда, либо другое не предусмотренное федеральным законом35.
Другая функция ипотечного кредитования заключается во вовлечении субъективного права залога в имущественный оборот и связывается с его циркуляцией с помощью института закладной36.
В целом ипотека происходит от права собственности залогодателя на предмет залога, так как основывается на конститутивном правопреемстве37.
Право преимущества состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника и находит отражение в легальной формуле залога и нормативной дефиниции договора об ипотеке (ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Преимущество залогодержателя простирается в двух направлениях, как по отношению к необеспеченным кредиторам залогодателя, так и по отношению к последующим залогодержателям обремененного залогом имущества (п. 1 ст. 342 ГК РФ, п. 1 ст. 46 Закона об ипотеке).
Отметим, что «неисполнение главного обязательства дает залогодержателю право направлять свое взыскание не против должника, а против обладателя вещи, и это взыскание получит здесь характер вещного права»38. Конечно, примеров подобного рода из судебной практики огромное количество. Рассмотрим конкретный случай. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что 5 июня 2007 года между КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и Оганисян В.З. заключен кредитный договор N КИ-70/12/07, по условиям которого банк предоставил Оганисяну В.З. денежные средства для приобретения спорной квартиры, а Оганисян В.З. принял на себя обязательства возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в установленные сроки. Согласно договору обеспечением обязательства заемщика является ипотека указанного жилого помещения. Вступившим в законную силу решением Медведевского районного суда Республики Марий Эл от 29 июня 2010 года по гражданскому делу N 2-321/2010, в частности, обращено взыскание на принадлежащую Оганисяну В.З. на праве собственности вышеуказанную квартиру, установлен способ ее реализации путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная цена заложенной квартиры. По решению суда возбуждено исполнительное производство, спорная квартира выставлена на торги, победителем которых стала Балабаева О.И.(которая обратилась в суд с иском к Оганисяну В.З.) В конечном итоге апелляционную жалобу оставили без удовлетворения39.
Применительно к ипотеке можно отметить способы выполнения права залога: 1) извлечение из предмета залога его меновой стоимости, а именно продажа заложенного имущества; 2) потребление приносящих недвижимостью доходов, т.е. извлечение потребительной стоимости предмета залога; 3) приобретение (поступление) залога в собственность кредитора на основании соглашения с залогодателем либо путем присвоения предмета залога в результате несостоявшихся повторных торгов.
В первом случае залог состоит в праве присвоения вещи, во втором случае - в праве продажи вещи, а в третьем - в праве пользования ею. Вот три основных типа залога, которые могут сочетаться между собой и образовывать смешанные формы40.
В российском праве судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный (по соглашению сторон) рассматривается как исключение и не допускается в тех случаях, когда взыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решению суда (п. 6 ст. 349 ГК, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).
Существуют различные точки зрения на этот законодательный прием. Кто-то разъясняет это тем, что «судебный порядок призван в первую очередь обеспечить соблюдение прав залогодателя, предотвратить необоснованное обращение требования на его имущество, злоупотребления при реализации предмета залога»41. При этом отмечается, что «использование сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет им, с одной стороны, ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны - существенно сократить расходы по обращению взыскания»42.
Таким образом, ныне действующее ипотечное законодательство, не всегда позволяет дать однозначные ответы на ряд вопросов, возникающих в сфере обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, актуальность решения которых очевидна.
Так, термин «обращение взыскания» применительно к осуществлению ипотечным кредитором права на получение преимущественного удовлетворения за счет ценности заложенного имущества, не раскрывает сути. Существуют также различные подходы к этому пониманию. Некоторые в понятие «обращение взыскания» нередко вкладывают процессуальное содержание либо вообще отрицают за обращением взыскания значение категории материального гражданского права. В этой связи становится неясным существо правовых возможностей сторон ипотеки в ходе обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В научных исследованиях, посвященных ипотечной проблематике, дается лишь оценка оснований обращения взыскания, но каких-либо классификаций этих оснований не приводится. Применительно к внесудебному порядку обращения взыскания, осуществляемому на основании соглашения сторон ипотеки, с учетом принятых Федеральным законом N 306-ФЗ поправок, имеется неопределенность относительно существа и правовой природы такого соглашения, возникают юридические трудности в оценке нотариального согласия залогодателя, предшествующего его заключению.
Второстепенные вопросы, возникающие при обращении взыскания на предмет ипотеки и нашедшие отражение в судебной практике, касаются главным образом определения материально-правовых условий, позволяющих приступить к реализации заложенного имущества. К их числу следует, в частности, отнести: проблему установления объекта взыскания, в том числе при одновременном обременении ипотекой по одному договору совокупности объектов недвижимого имущества, поскольку ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке правового регулирования совокупного обеспечения не содержит; проблему определения объема взыскания, особенно в тех случаях, когда основное обязательство изменено, а государственная регистрация соответствующих изменений в договоре ипотеки не произведена; проблему выбора критерия, который может быть положен в основу установления начальной продажной цены объекта взыскания, поскольку из положений законодательства такой критерий четко не усматривается; проблему правового регулирования способов реализации заложенной недвижимости: содержащиеся в Законе об ипотеке нормы о публичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства, и аукционе, организуемом залогодержателем, дают основания к их отождествлению, а правила проведения торгов, как показывает практика, страдают низкой эффективностью.
Решение вышеперечисленных проблем позволит развить учение об ипотеке, а также усовершенствовать законодательство в сфере обращения взыскания и реализации заложенного недвижимого имущества, повысив тем самым востребованность ипотеки как обеспечительного средства.
1 Недвижимость. Объем ипотечного кредитования в РФ // [Электронный ресурс]. URL: http://realty.lenta.ru/news/2013/10/03/ipoteka/ (дата обращения: 05.11.2015).
2 Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. (Публикуется с учётом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237.
3 Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2014г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 06.10.2014).
4 Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.09.2014г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 06.10.2014).
5 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 06.10.2014).
6 Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011) // CПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 06.10.2014).
7 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.10.2013).
8 Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 гг.» // [Электронный ресурс]. URL: http://base.garant.ru/2306859/ (дата обращения 15.10.2013).
9 Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об ипотечных ценных бумагах» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.10.2013).
10 Постановление Правительства РФ № 1201-р от 19.07.2010 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 16.10.2013).
11 Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 г. Москва // [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru/2011/02/01/jilische-site-dok.html (дата обращения 16.10.2013).
12 Постановление администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» № 1307 от 25.05.2011 г. // [Электронный ресурс]. URL: http://yola.edu12.ru/page.php?id=1021 (дата обращения 16.10.2013).
14 Определение ВС Республики Марий по делу № 21 – Г – 12 – 1 от 29.02.2012 г. // CПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 18.10.2013).
15 Закон Республики Марий Эл от 11 мая 2005 г. № 13-З «О регулировании отдельных жилищных отношений в Республике Марий Эл» // CПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.10.2013).
16 Федеральный закон № 152- ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 30.11.2011) // CПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.10.2013).
17 Белоусов А. Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. - 2012. - № 12. - С. 48-53.
18 Недвижимость и ипотека. Рейтинг ипотечных банков. Август 2013 год // [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtypress.ru/analytic/analytic_9020.html (дата обращения: 17.10.2013).
19 Савруков А.Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе //Деньги и кредит. - 2012. - № 10. - С. 45-51.
20 Федеральный закон от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 19.10.2014).
21 Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ред. от 16.10.2012 г. № 174-ФЗ) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 18.10.2014).
22 Недвижимость и ипотека. Рейтинг ипотечных банков. Август 2013 год // [Электронный ресурс]. URL: http://www.realtypress.ru/analytic/analytic_9020.html (дата обращения: 18.10.2015).
23 Конституция РФ: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. (Публикуется с учётом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237.
24 Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 25.10.2015).
25 Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 01.09.2013г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 25.10.2015).
26 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (01.10.2015г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 30.10.2015).
27 Федеральный закон «О залоге» от 29.05.92 г. № 2872- 1 (ред. от 06.12.2011 г. № 405 – ФЗ) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 02.11.2015 г.)
28 Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 01.10.2015г.) // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 02.11.2015).
29 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 19.05.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 02.11.2015).
30 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М.: Статут, 2009. - С. 342.
31 Залесский В. В. Основные институты гражданского права зарубежных стран. - М.: Норма, 2007. - С. 198.
32 Решение Арбитражного суда республики Коми от 27.04.2010 Дело № А29–1504/2010 // [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/ ( дата обращения: 14.11.2015).
33 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2010 Дело № А29–1504/2010 // [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 14.11.2015).
34 Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 902/11 по делу N А29-1504/2010 // Вестник ВАС РФ. - N 10. - 2011.
35 Крупнов Ю.С. Банковский ипотечный кредит в России // Бизнес и Банки. - 2010. - № 42-43. - С. 5-8.
36 Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. - М.: Белые Альвы, 2009. - С. 22-31.
37 Тузов О. Д. Вещные права: система, содержание, приобретение.- М.: Статут, 2008. - С. 127.
38 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.: Статут, 1999. - С. 253.
39 Апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 28 августа 2012 г. по делу N 33-1387/2012 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.11.2015).
40 Васьковский Е.В. Гражданское право. - М.: Статут, 2008. - С. 371.
41 Новоселова Л. Обращение взыскания на предмет залога (в связи с вступлением в силу Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве») // Хозяйство и право. - 2008. - N 4. - С. 23.
42 Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения: 15.11.2015).