ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение........................................................................................................3

Глава 1. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений в российском праве: историко-правовой обзор..................................................7

1.1. Генезис законодательства об аренде зданий и сооружений в России...................................................................................................................7

1.2. Законодательство, регулирующее правоотношения в области аренды зданий и сооружений в Российской Федерации..................................19

Глава 2. Понятие, сущность и содержание договора аренды зданий и сооружений........................................................................................................30

2.1. Понятие и основные элементы договора аренды зданий и сооружений..........................................................................................................30

2.2. Существенные условия и содержание договора аренды зданий и сооружений............................................................................................................42

Глава 3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений........................................................59

3.1. Правовое регулирование заключения договора аренды зданий и сооружений............................................................................................................59

3.2. Правовые проблемы изменения договора аренды зданий и сооружений............................................................................................................64

3.3. Расторжение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия...........................................................................73

Заключение.................................................................................................83

Список использованных источников....................................................88

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящее время в связи с развитием экономических взаимоотношений в области аренды недвижимости особое место занимают договоры аренды зданий и сооружений. Аренда зданий и сооружений представляет собой самостоятельную категорию аренды недвижимости1.

Современный институт аренды зданий и сооружений сложился не так давно и имеет ряд проблемных вопросов. В частности можно отметить, что по-прежнему сохраняются определенные проблемы в определении дефиниций «здание» и «сооружение». Также существуют проблемы, связанные с возможностью применения к аренде зданий и сооружений законодательства, регламентирующего аренду недвижимости и наоборот; проблемы, связанные с формой и сроком договора аренды зданий и сооружений.

Тем не менее, несмотря на большое количество проблем, аренда зданий и сооружений, по непонятной причине, не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в научном сообществе. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений. Все сказанное в совокупности и предопределяет актуальность и необходимость настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Среди современных ученых-цивилистов изучением аренды зданий и сооружений занимаются Абесалашвили М.З., Алиев Т.Т., Богацкий Ф.А., Васюта Д.В., Веселова О.С., Лезина К.В., Линев А.Н., Максимович Д.А., Максутов Т.И., Пащенко Н.Ю., Ситдикова Л.Б., Садретдинов А.А. и др.

Следует отметить, что указанные ученые основное внимание уделяют общим вопросам применения норм об аренде зданий и сооружений. В их исследованиях почти не уделяется внимания проблемам правового регулирования договора аренды зданий и сооружений и возможным путям их решения.

Аспекты, посвященные вопросам аренды зданий и сооружений, отражены также в диссертационных исследованиях А.А. Садретдинова «Правовое регулирование аренды зданий и сооружений» (2002), А.В. Ерш «Аренда зданий и иных сооружений» (2003), М.Е. Мещеряковой «Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации» (2007).

Однако необходимо отметить, что указанные диссертационные исследования были написаны достаточно давно. С момента создания этих исследований, был накоплен новый практический опыт, и произошло обновление гражданского законодательства. В связи с этим представляется необходимым рассмотреть договор аренды зданий и сооружений в свете актуального законодательства и актуальной судебной практики.

Целью диссертационного исследования является анализ проблем правового регулирования  договора аренды зданий и сооружений, выработка предложений по совершенствованию законодательства, регламентирующего правоотношения в области аренды зданий и сооружений в Российской Федерации.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать такие задачи:

- исследовать генезис законодательства об аренде зданий и сооружений в России;

- изучить законодательство, регламентирующее правоотношения в области аренды зданий и сооружений в Российской Федерации;

- рассмотреть понятие и основные элементы договора аренды зданий и сооружений;

- изучить существенные условия и содержание договора аренды зданий и сооружений;

- исследовать правовое регулирование заключения договора аренды зданий и сооружений;

- провести анализ правовых проблем изменения договора аренды зданий и сооружений и предложить пути их решения;

- проанализировать основания, порядок, правовые последствия расторжения договора аренды зданий и сооружений.

Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, регламентирующие правоотношения в области аренды зданий и сооружений в Российской Федерации, а также материалы судебной практики, монографическая литература.

Методологическую основу исследования составляет диалектический материализм. Наряду с этим здесь широко используются такие методы исследования, как специально-юридический, сравнительно-правовой, статистический, исторический и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что  его результаты, раскрывающие проблемы правового регулирования договора аренды зданий и сооружений и возможные пути их решения,  могут служить базой  для дальнейших научных разработок  в соответствующей  области.

Практическая значимость. Практическое значение результатов исследования заключается в обобщении накопленного практического опыта в области правового регулирования заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений и возможности использования полученных результатов исследования в практике судов, юридических и физических лиц, государственных и муниципальных органов власти.

Структура работы. Структурно диссертационное исследование состоит из введения, основной части (состоящей из 3-х глав), заключения и списка использованных источников. Во введении обосновывается выбор темы исследования, ее актуальность, цели и задачи исследования. В первой главе дается историко-правовой обзор правового регулирования аренды зданий и сооружений в российском праве. Во второй главе рассматриваются понятие, сущность и содержание договора аренды зданий и сооружений. В третьей главе анализируются особенности заключения, изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений.

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ: ИСТОРИКО-ПРАВОВОЙ ОБЗОР

1.1. Генезис законодательства об аренде зданий и сооружений в России

Отношения по временному использованию чужой вещи имеют давнюю историю. Сведения об их появлении относятся примерно к 2500 г. до н.э. Первоначально по договору аренды передавался рабочий скот, а со временем широкое распространение получил наем земельных участков, зданий, сооружений и помещений2.

Объективные предпосылки развития правового регулирования аренды зданий и сооружений свидетельствуют о том, что договор аренды зданий и сооружений в истории права необходимо рассматривать как разновидность договора аренды (имущественного найма). Охарактеризуем конструкцию договора аренды (имущественного найма) в римском праве, поскольку именно в Древнем Риме рассматриваемый договор приобрел знакомую нам форму3.

Договор найма (locatio-conductio) закрепленный в римском праве, объединял в себе три разновидности найма: наем вещей, наем услуг, наем работы или подряд (locatio-conductio rei, locatio-conductio operamm, locatio-conductio operis). Среди указанных разновидностей найма нас интересует договор найма вещей (locatio-conductio rei). Под договором найма вещей в римском праве понимался договор, по которому одна сторона (locator, наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor, нанимателю) одну или несколько определенных вещей в пользование, а наниматель, в свою очередь, обязывался уплатить за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Предметом договора найма вещей в римском праве могли быть как движимые, так и недвижимые вещи. Кроме вещей объектом найма в римском праве могли быть некоторые права (res incorporates): узуфрукт, личные сервитуты (кроме usus, эмфитевзиса и суперфиция)4.

Сформулированные в римском праве положения оказали значительное влияние на законодательство России. В России институт аренды прошел несколько ключевых этапов, которые рассмотрены ниже.

Прежде всего, отметим, что институт аренды применялся в России с древнейших времен и был достаточно востребован в юридической практике. Наибольшее распространение арендные отношения получили в крестьянском быту. Так, исследователь дореволюционных арендных отношений С.В. Пахман отмечал, что «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма несомненно чаще случаев купли»5.

Одним из первых нормативно-правовых актов Российского государства, регулирующих положения об аренде была Псковская судная грамота6. В статье 103 данного правового акта было закреплено положение о том, что «подсуседник», т.е. наниматель дома или части – усадьбы должен был оплачивать наем своей работой. В Псковской судебной грамоте указанная статья была единственной, которая посвящена рассматриваемому договору. Однако можно предположить, что такие сделки совершались достаточно часто7.

В дальнейшем свое развитие договор аренды получает в других законодательных актах Российского государства. Так, согласно Судебнику царя и великого князя Иоанна Васильевича 1550 года8, крестьяне платили арендную плату за землю, занятую посевами: «плати со двора по два алтына, а опричь того на нем пошлине нет. А останется, у которого крестьянина хлеб в земли, и как тот хлеб пожнет, так он с того хлеба, или с толчего, даст боран два алтына»9.

В научной литературе отмечается, что развитие арендных отношений в дореволюционной России было сложным, это обуславливалось особенностями перехода сельского хозяйства к товарно-капиталистическому производству, кроме того, и сочетанием буржуазно-капиталистических отношений. Вместе с тем, совершался постепенный переход помещичьего хозяйства от барщинной системы к капиталистической. Но данный процесс протекал достаточно медленно, это было связано с проблемами наемной рабочей силы, со слабой технической оснащенностью, а также отсутствием необходимого оборотного капитала10.

Медленное развитие арендных отношений в XIX-XX веке не способствовало стремительному развитию законодательства в изучаемой сфере. В научной среде того времени говорилось о том, что законодательство, регламентирующее арендные отношения следует признать фрагментарным и непоследовательным. В частности, обращает на себя внимание то, что легального определения договора имущественного найма в российском законодательстве того периода не закреплялось. В результате указанный пробел пыталась заполнить доктрина. Так, Д.И. Мейер в начале ХХ в. под наймом имущества подразумевал договор, в соответствии с которым одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на определенное время за определенное вознаграждение11.

Большое значение для регулирования арендных отношений в дореволюционной России имел Свод законов Российской империи. В ст. 1691 Свода законов в качестве существенных условий договора аренды назывались предмет, срок и цена. Предметом договора аренды являлась недвижимость, которая не уничтожается в процессе ее использования и передается в аренду с целью извлечения из нее пользы. Собственник имущества по истечении срока договора имел право требовать его возврата (ст. 1705). Если имуществу причинялись повреждения, то арендатор был обязан возместить собственнику убытки (ст. 684, 685). Предельный срок для сдачи в аренду недвижимого имущества устанавливался в 12 лет (ст. 1692)‚ но существовали исключения из этого правила. Например, для аренды частных пустопорожних земель в целях строительства фабрики или мельницы выделялся срок в 30 лет.

По общему правилу договор об аренде заключался в письменной форме. Он подлежал удостоверению нотариусом, маклером, а также соответствующими уездными и губернскими учреждениями по усмотрению сторон. Арендная плата по договору аренды выплачивалась как в денежной форме, так и в формах различных видов отработок и натуральных платежей12.

Дореволюционное гражданское законодательство предусматривало обязательственную природу договора найма, а право пользования трактовалось довольно широко и включало возможность передачи вещи в поднаем. При этом институт имущественного найма активно использовался государственными органами. Так, сады, огороды, склады, застройки и др. в Москве сдавались в аренду на срок до 24 лет. Это приносило существенный доход в казну, и он устойчиво возрастал. В 1914 г. Москва была разделена на 17 зон, и для каждой устанавливалась цена квадратной сажени (максимальная и минимальная). Так, в Тверской зоне цена 1 квадратной сажени колебалась от 60 до 600 рублей, а в Серпуховской - от 5 до 30 руб. Интересно, что с 1900 по 1914 г. в Москве за счет сборов с недвижимости формировался бездефицитный бюджет13.

Обратимся к советскому периоду.

Декрет Второго Всероссийского Съезда Советов Рабочих Солдатских и Крестьянских депутатов «О земле» от 26 октября 1917 г. отменил частную собственность на землю. А в декабре 1917 г. ВЦИК отменил частную собственность на недвижимость в городах, селах и деревнях. В городских поселениях с числом жителей свыше 10 тыс. с августа 1918 г. отменялось право частной собственности на все строения, которые, вместе с находящимися под ними участками земли, имели стоимость или доходность свыше предела, установленного местными органами власти. Все недвижимое имущество, изъятое из частной собственности, переходило в распоряжение местных органов власти. В последующем, это имущество передавалось в распоряжение центральных государственных ведомств и местных органов власти.

Тем не менее, развитие арендных отношений в связи с этим не остановилось. Так, 10 июля 1921 года было принято постановление Совнаркома РСФСР №313 «О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства». В соответствии с этим постановлением кооперативам, товариществам и другим объединениям, а также отдельным гражданам было предоставлено право арендовать государственные промышленные предприятия в целях их эксплуатации. Предприятия передавались в аренду на конкурсной основе с учетом интересов государства.

Указанное постановление предусматривало определенные правовые гарантии для арендаторов. В частности, договор аренды в течение срока его действия мог быть расторгнут только в судебном порядке. Одностороннее расторжение договора аренды не допускалось ни по инициативе государственных органов, ни по инициативе арендаторов. Необходимо отметить, что данное постановление предоставило право выхода арендованных предприятий на внешний рынок с разрешения Народного Комиссариата Внешней Торговли для приобретения оборудования, промышленного снабжения рабочих и т.д14.

Развитие договора аренды в советское время связывается с такими кодифицированными нормативными актами, как Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (далее – ГК РСФСР 1922 г.) и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (далее – ГК РСФСР 1964 г.).

В ГК РСФСР 1922 г. под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Отметим, что ГК РСФСР 1922 г. рассматривал в качестве предмета договора не только вещи, но и права.  Широкий круг имущества, которое могло быть предметом договора имущественного найма по ГК РСФСР 1922 г. становится виден, исходя из анализа норм подраздела III (имущественный наем) раздела «обязательственное право». Это, в частности, государственные или коммунальные предприятия (ст.153 ГК 1922 г.), иные предприятия, помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст.155 ГК 1922 г.).

Что касается срока договора найма, то в соответствии со ст. 154 ГК РСФСР 1922 г. срок найма не должен был превышать 12 лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя договор считался возобновленным на неопределенный срок (в соответствии со ст. 155 ГК 1922 г.). Позже указанные нормы были дополнены правилами о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет15.

Представляет интерес решение законодателем вопроса о формах платы за наем имущества. Гражданский кодекс 1922 года допускал несколько форм оплаты:

1) совершение платежей деньгами и натурой;

2) отчисление установленной доли продуктов, предметов выработки или денежного дохода;

3) выполнение определенных услуг;

4) сочетание указанных форм оплаты16.

Следующий важный нормативный акт для рассматриваемого периода - это ГК РСФСР 1964 г. ГК  РСФСР  1964 года содержал главу  27, нормы которой регулировали отношения по заключению договора имущественного найма, и главу 28, устанавливающую правила найма жилого помещения. По сравнению с прежним законодательством ГК РСФСР 1964   года   прямо   установил   возможность заключения договора найма строения или нежилого помещения между государственными, кооперативными и общественными организациями на срок, не превышающий пять лет.

Следует отметить, что ГК РСФСР 1964 года предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в ГК РСФСР 1922 года. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает статья 279 ГК РСФСР 1964 года, если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключились между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков17.

Но у социалистических организаций, выступавших в качестве нанимателей,  в соответствии со статьей 280 ГК РСФСР 1964 года появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед другими лицами. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо лишь, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу18.

Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться на разных обстоятельствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. Иоффе О.С. подчеркивал, что «имущественный наем – это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако когда обоими ее участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки»19.

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным.

В дальнейшем в связи с происходящими в стране процессами реформирования и перестройки экономики стали происходить и определенные изменения в законодательстве, в том числе и законодательстве, регламентирующем арендные отношения.

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием «Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» от 23.11.1989 № 810-1. В статье 1 указанного нормативного акта закреплялось понятие «аренды», как «основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности»20.

В отличие от ГК РСФСР 1964 года Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде установили, что аренда предприятий, зданий и сооружений должна носить долгосрочный характер - от пяти лет и на более длительный срок, а конкретные сроки аренды определяются договором (статья 12). Установление длительных сроков аренды объектов недвижимого имущества явилось условием стабильности арендных отношений.

Необходимо отметить также, что согласно статье 8 «Основ законодательства аренде размер, условия и сроки внесения арендной платы определялись в договоре по соглашению сторон.

Помимо названных выше положений, Основы законодательства об аренде содержали также ряд других принципиально новых норм, регулирующих арендные отношения, которые получили свое дальнейшее развитие в последующих законодательных актах21.

Трудовым коллективам предприятий  было разрешено самостоятельно принимать решения о переходе на аренду, и предусматривался выкуп арендованного имущества, что по существу меняло экономическое содержание арендных отношений. В связи с этим в научной литературе, в частности М.Ц. Кандалинцевой отмечается, что появилась возможность передачи государственной собственности в собственность трудового коллектива22. Возникала собственность трудового коллектива, т.е. трансформация эволюционным путем государственной собственности через аренду в коллективную собственность. Однако такой процесс не устраивал некоторых законодателей, и в результате был введен законодательный запрет на  аренду с выкупом.

С принятием «Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик» 1991 г. арендные отношения вернулись в рамки договора аренды, имущественный наем и аренда стали рассматриваться как синонимы23. Согласно статье 85 Основ по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. Статьей 86 Основ был предусмотрен судебный порядок расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Основы гражданского законодательства впервые закрепили очень важное условие договора аренды: переход права собственности (полного хозяйственного ведения или оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 2 статьи 86). Реализация этого положения на практике способствовала стабильности арендных положений, их развитию. Основы предусматривали возможность перехода арендованного имущества в собственность арендатора путем выкупа этого имущества.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 год) должны были создать базу, на которой развивалось бы законодательство союзных республик. Поэтому Основы (статья 88) закрепили, что законодательством могут быть предусмотрены особенности отдельных видов аренды, а также случаи ограничения сдачи в аренду и запрещения выкупа арендованного имущества24.

На наш взгляд, к моменту принятия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства25.

Принятие Гражданского кодекса в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права.

Таким образом, в параграфе были исследованы основные этапы становления и развития законодательства об аренде зданий и сооружений. Институт аренды прошел долгий путь развития, соответственно развивались и нормы, регламентирующие общественные отношения, связанные с этим институтом. Первоначально, нормы об аренде появились в законодательстве Древнего Рима. На тот момент суть договора аренды состояла во временной передаче держания вещи арендатору для извлечения из нее пользы способом, ее не изменяющим (по крайней мере, не ухудшающим), собственность при этом оставалась у арендодателя, передавшего вещь.

В параграфе был подробно рассмотрен советский период развития института аренды зданий и сооружений. Можно заключить, что в тот период государство стремилось к контролю над обществом и над заключаемыми договорами, который выражался в принятии множества инструкций и типовых договоров имущественного найма.

Было отмечено, что принятие и введение в действие Гражданского кодекса РФ способствовало разрешению множества коллизий возникших в результате смены политико-экономической парадигмы.

1.2. Законодательство, регулирующее правоотношения в области аренды зданий и сооружений в Российской Федерации

В современном деловом мире аренда выступает наиболее эффективным способом решения хозяйственных задач. Все возрастающая популярность механизма арендных отношений обусловлена тем, что он гораздо больше подходит (в силу своей экономичности) субъектам малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям, в том случае, когда собственных средств не хватает для приобретения полноценного права собственности26.

Правовой механизм частной собственности не может решить всех возникающих проблем в области гражданских правоотношений. Так, например, у некоторых физических и юридических лиц, а также ряда публичных образований (например, органов местного самоуправления, субъектов Российской Федерации и т.д.) всегда будет существовать потребность временного обладания вещами, или объектами недвижимости либо в аренде как дополнительном источнике дохода. Именно поэтому договор аренды во все времена являлся наиболее востребованной формой организации хозяйственной деятельности27.

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса о структуре и содержании законодательства Российской Федерации об аренде зданий и сооружений необходимо определить значение термина «система права», поскольку законодательство, регламентирующее определенную группу отношений, образует систему.

С точки зрения энциклопедического подхода под системой права понимается строение национального права, заключающееся в разделении единых по назначению в обществе внутренне согласованных норм на определенные части, называемые отраслями и институтами права. Представляется, что системность в структуре правовых норм, регулирующих арендные правоотношения, должна реализовываться через нормы права, закрепленные в кодифицированном гражданском законодательстве, а также в отдельных статьях, содержащихся в рамках специального законодательства, т.е. в федеральных законах некодифицированного типа28.

Основным нормативным правовым актом, содержащим правила заключения, исполнения и расторжения договора аренды зданий и сооружений, является Гражданский кодекс Российской Федерации.

Договору аренды в Гражданском кодексе посвящена гл. 34 «Аренда», которая содержит 6 параграфов и 64 статьи. Структура данной главы построена таким образом, что сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем – специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды или аренде определенного вида имущества – прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде.

Неисчерпывающий перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст. 607 ГК РФ: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также другие непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования29.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются нормами параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными. При отсутствии таких норм применяются общие нормы об аренде недвижимого имущества (параграф 1 главы 34). При отсутствии каких-либо норм, регулирующих аренду недвижимого имущества, применяются иные акты. Гражданским Кодексом прямо предусматривается принятие специального законодательства в двух случаях:

- особенности аренды транспортных средств могут быть установлены в транспортных уставах и кодексах;

- правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к аренде земельных участков и других природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом.

Применительно к аренде зданий и сооружений Гражданский кодекс не содержит оговорки о применении специального закона30.

Разумеется, на нормах Гражданского кодекса регулирование аренды зданий и сооружений не заканчивается. Правила регистрации договоров аренды объектов недвижимости устанавливаются в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в актах, которые приняты в его развитие31. В соответствии с законом, с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды.

Также данный закон устанавливает, что государственная регистрация носит заявительный характер, а значит никто не может обязать правообладателя зарегистрировать свое право собственности. Отсутствие же государственной регистрации права на здание и сооружение не означает отсутствие у их правообладателей прав на указанные объекты32. На основании имеющихся правоустанавливающих документов правообладатели зданий и сооружений даже в отсутствие государственной регистрации прав на них обладают правомочиями на совершение сделок с ними, не требующих государственной регистрации (например, договора краткосрочной аренды). С учетом того, что действующее законодательство устанавливает особенности правового регулирования ряда сделок со зданием и сооружением, указанные объекты должны быть не просто возведены с точки зрения возможности их использования, они должны быть пригодными для эксплуатации, не нарушать права и законные интересы других лиц, не представлять угрозу жизни и здоровью.

Отметим, что в ближайшем будущем на смену действующему Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ придет новый Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»33.

В соответствии с новым законом будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости – в его состав войдут:

- кадастр недвижимости;

- реестр прав на недвижимое имущество;

- реестр границ зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, территорий опережающего социально-экономического развития и т. п.;

- реестровые дела;

- кадастровые карты;

- книги учета документов.

Предусмотрено, что реестр ведется исключительно в электронной форме. Уничтожение внесенных в него сведений не допускается: если они претерпели изменения, ранее внесенная информация должна быть сохранена. Реестровые дела по общему правилу тоже будут создаваться в электронной форме. Исключение составляют случаи, когда заявитель представил бумажные документы, а их оригиналы не хранятся ни в одном государственном или муниципальном органе: в этой ситуации реестровое дело будет существовать в бумажной форме.

Для регистрации прав на недвижимость, возникающих в силу закона (например, при вынесении судебного акта), станет необязательным соблюдение уведомительного порядка регистрации. Запись в реестр в таком случае будет внесена без участия правообладателя или правоприобретателя – информация в Росреестр будет поступать с помощью межведомственного взаимодействия.

Данным Федеральным законом вдвое сокращены сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество: с 10 рабочих дней  до пяти независимо от того, в бумажной или электронной форме были представлены документы на регистрацию. Аналогичный срок установлен и для осуществления государственного кадастрового учета. Если заявитель воспользовался услугами МФЦ для регистрации своего права на недвижимость, срок регистрации будет продлен до девяти рабочих дней (в случае с кадастровым учетом – до семи рабочих дней). Если требуется и осуществление кадастрового учета, и регистрация прав, все эти действия должны быть совершены в течение 10 рабочих дней (12 при направлении заявлений через МФЦ).

Уточнена также ответственность Росреестра за нарушение правил регистрации прав на недвижимость – например, за утрату или искажение сведений, незаконный отказ в осуществлении регистрации, необоснованный отказ в предоставлении выписки из реестра и т. п. При этом, если нарушение было допущено по вине иного органа или, например, кадастрового инженера, Росреестр сможет предъявить им регрессные требования.

Предусмотрена однократная компенсация гражданину - собственнику единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также гражданину - добросовестному приобретателю, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение. Компенсация предоставляется за счет средств федерального бюджета, ее сумма не может превышать 1 млн руб. Установлены также условия ее предоставления.

Данный Федеральный закон вступит в силу с 1 января 2017 года, за исключением ряда положений34.

В систему законодательства, регламентирующего аренду зданий и сооружений также можно включить Жилищный кодекс Российской Федерации. В п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, законодатель определяет жилое помещение. Данное определение важно для разграничения жилых и нежилых помещений.  Жилищное законодательство устанавливает, что жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)35.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Одновременно с этим, Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Определение нежилого помещения в действующем жилищном законодательстве отсутствует, хотя данный термин активно используется при заключении хозяйственных договоров36. Отметим, что к нежилым зданиям относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. К нежилым сооружениям относят тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты, колодцы, трансформаторы и другие инженерные сооружения37.

Для рассматриваемых отношений определенное значение имеет Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». П. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» содержит исчерпывающий перечень объектов, в отношении которых осуществляется кадастровый учет: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства38. Не распространяются положения рассматриваемого закона на участки недр, поскольку только их значимость для государства позволяет выделить их в отдельную от земельного участка категорию недвижимого имущества. Также невозможно получение кадастрового паспорта и на такую категорию недвижимого имущества, как имущественные комплексы, поскольку кадастровый учет производится в отношении каждого объекта недвижимости, входящего в имущественный комплекс, в отдельности. В отношении таких объектов, как «кафе на воде», изготовленных на базе списанных водных судов или капитальных сооружений, не имеющих «прочной связи с землей», то есть фундамента, вообще не содержится законодательного закрепления39. И совершенно очевидно, что объекты аренды зданий и сооружений должны состоять на кадастровом учете.

Помимо федеральных законов для регулирования аренды зданий и сооружений применяются также некоторые Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации, которые, на наш взгляд, являются специальным законодательством об аренде.

Отметим, что ранее действовал такой важный нормативный акт, как Указ Президента Российской федерации от 14.10.1992 №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»40, который сыграл важную роль в развитии арендных отношений в Российской Федерации.

Особое место в системе актов, регулирующих правоотношения
по аренде, занимают постановления Правительства Российской
Федерации. Среди них в первую очередь необходимо назвать ранее действовавшее Постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 №96 «О делегировании полномочий Правительства Российской
Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной
собственности»41.

К специальным актам, составляющим законодательство об аренде, относится также Постановление Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 №3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений»42. Этим Постановлением установлен порядок закрепления зданий и сооружений на праве оперативного управления или на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными учреждениями и предприятиями, а также их передача организациям в аренду по договору.

Анализируя действующее законодательство об аренде зданий и
сооружений, не трудно заметить, что такие сложные и широко
распространенные правоотношения регулирует сравнительно
небольшое количество актов. Значительное место в системе правового регулирования принадлежит ведомственным  нормативным актам, которые являются специальными актами.

Так, положения, касающиеся текущего и капитального ремонта арендованных объектов, установлены в Приказе Госстроя РФ от 13.12.2000 г. № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения». Данный приказ определяет текущий ремонт как «ремонт, выполняемый для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой и (или) с восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей...»43.

К зданиям (сооружениям) в большей степени применимы положения о текущем ремонте, установленные в Приказе Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»». В соответствии с положениями ведомственных строительных норм (ВСН58-88 (р)) текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов (приложение 7 к ВСН58-88 (р)) содержит перечень работ, которые составляют текущий ремонт. Среди внушительного перечня работ – работы по фундаменту, стенам, крыше и т. п.

В соответствии с разделом 5 ВСН58-88 (р) капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории44.

Также отметим, что подробный перечень услуг коммунального хозяйства как видов деятельности приведен в «Общероссийском классификаторе услуг населению» ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 28.06.1993 г. № 163. К ним, в частности, отнесены услуги по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению, газоснабжению, отоплению45.

Важное значение имеют также «Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 г. № 16746.

Таким образом, в параграфе были рассмотрены основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения в области аренды зданий и сооружений в Российской Федерации. Было установлено, что в настоящее время аренда зданий и сооружений регулируется комплексом нормативных правовых актов, образующих определенную систему: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и т. д.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1. Понятие и основные элементы договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Таким образом, законодательно установлено понятие договора аренды зданий и сооружений, из которого следует, что предметом договора выступают нормы гражданского права, регулирующие аренду зданий и сооружений. Объект – само здание или сооружение.

В научной литературе данное понятие подвергается критике. Так, К.В. Лезина указывает, что поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В связи с этим, данный автор предлагает изложить п. 2 ст. 651 ГК РФ следующим образом: «Договор аренды здания (сооружения), нежилых помещений в данном здании (сооружении) и объектов незавершенного строительства, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такой договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным»47.

В научной литературе также встречаются иные точки зрения на понятие договора аренды зданий и сооружений.

Как видно из закрепленного в Гражданском кодексе РФ понятия договора аренды зданий и сооружений сторонами договора являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве48.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса).

В силу положений п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ следует, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Данный договор является:

- консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания - до непосредственной передачи имущества в аренду);

- взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу);

- возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом).

К основным элементам договора аренды зданий и сооружений относятся форма и срок договора.

Ст. 651 ГК РФ устанавливает письменную форму договора аренды зданий и сооружений, уточняя, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Эти правила о форме договора аренды зданий и сооружений вытекают из общих положений ГК об аренде недвижимости, изложенных в п. 2 ст. 609, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Отметим, что, по мнению Е.А. Васильева, регистрация договоров аренды здания и сооружения придает им публичную достоверность, что само по себе наделяет содержащуюся в таким образом оформленных документах информацию очень высокой степенью достоверности49.

В подтверждение сказанного приведем определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»50, в котором признается, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов51.

Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что в отношении него не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Последствия несоблюдения формы договора также отличаются от общих положений (ч. 1 ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или иного сооружения влечет его недействительность (абз. 2 ч. 1 ст. 651 ГК РФ).

Статьей 651 ГК установлены различные последствия несоблюдения письменной формы договора аренды зданий и сооружений и требования его государственной регистрации. Так, несоблюдение формы договора, в соответствии с п. 1 ст. 651, влечет его недействительность. В случае несоблюдения требования государственной регистрации договор считается незаключенным (п. 2 ст. 651).

В правоприменительной практике возникает правовая коллизия: в каких случаях несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения будет являться основанием для признания договора недействительным по ст. 165 ГК РФ, а в каких случаях это повлечет признание договора незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ52.

Одни суды исходят из недопустимости применения последствий недействительности к незаключенным сделкам ввиду несовместимости природы незаключенности и недействительности53. В подтверждение такой позиции приводится следующая аргументация:

- договор аренды здания или сооружения не может быть одновременно незаключенным и ничтожным;

- незаключенный договор аренды здания или сооружения не может являться недействительным (ничтожным);

- правовые последствия при признании договора аренды здания или сооружения незаключенным и признании его недействительным различны.

Мы придерживаемся позиции ВАС РФ, по мнению которого, недействительные и незаключенные сделки - разные правовые категории. Эти сделки влекут за собой различные правовые последствия: в одном случае - двусторонняя и односторонняя реституция, недопущение реституции, ответственность недобросовестной стороны договора; в другом - только использование норм о неосновательном обогащении (ведь при незаключенных договорах отсутствует непрерывная связь воли, волеизъявления и результата действий сторон)54. Данная точка зрения высказывается как в Постановлениях Президиума ВАС РФ по отдельным делам, так и в обзорах практики разрешения споров по различным категориям дел.

Существуют определенные проблемы соотношения норм ГК регламентирующих форму договора аренды зданий и сооружений и форму договора аренды нежилых помещений.

Так, при определении формы договора аренды нежилых помещений по «букве» ГК РФ должны применяться общие правила о договоре аренды недвижимо го имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Однако по смыслу ГК РФ логичным является применение положений о договоре аренды зданий и сооружений55. Таким образом, в случае применения общих положений об аренде недвижимости договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации независимо от срока действия. В случае же применения положений о договоре аренды зданий и сооружений необходимость государственной регистрации наступает только в случае заключения договора на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК России).

По этой проблеме наблюдается достаточно широкий диапазон взглядов ученых и примеров попыток ее решения судебными органами. Так, В.В. Витрянский говорит о том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения56. По мнению В.В. Витрянского, в период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации.

Поэтому и создалась ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации57.

А.А. Иванов считает, что норма, заложенная в п. 2 ст. 651 ГК РФ, является исключением из общего правила, закрепленного в п. 2 ст. 609. А исключения не могут толковаться расширительно. Поэтому п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к другим видам недвижимого имущества58.

По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений, поскольку «они уже объединены под общим значением «здание», и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий»59.

Известно, что ГК РФ предусматривает возможность отнесения к недвижимости иных объектов, которые в нем не предусмотрены (посредством обращения к другим федеральным законам). Эта возможность была реализована в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В нем нежилые помещения были включены в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 1 ГК РФ). В результате чего многими юристами и правоприменительными органами был сделан вывод, что правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются общими положениями об аренде недвижимого имущества, в частности, правилом о том, что договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который заключен, если иное не установлено за коном. Таким образом, мы получаем ситуацию, при которой правовой режим нежилых помещений получается более жестким в части требования государственной регистрации, чем правовой режим зданий и сооружений, хотя они являются более ценным и значимым имуществом60.

С целью установления единообразного толкования норм гражданского законодательства Председателем ВАС РФ было подписано Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 1 июня 2000 г.61 В нем отмечалось, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Методические рекомендации

по рассмотрению споров, вытекающих из договоров аренды

Необходимо отметить, что по преобладающему мнению отечественных ученых-юристов, судебный прецедент и тем более акты судебного толкования права, оформленные в форме информационных писем, не являются источниками права и не могут подменить собой нормативно-правовой акт. Однако, как справедливо замечает А. А. Маковская, во многих случаях действующее российское гражданское законодательство в этой области регулирования либо имеет существенные пробелы, которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующих правовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях62.

В качестве решения указанной проблемы, предлагается распространение на нежилые помещения правил о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений.

Следующий элемент договора аренды зданий и сооружений – это срок договора.

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в ГК РФ не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

При продлении договора аренды здания или сооружения заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Большой научный и практический интерес вызывает взаимосвязь срока договора с требованием его государственной регистрации. В рамках существующего механизма правового регулирования остается открытым вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее одного года, а затем, используя ч. 2 ст. 621 ГК РФ, продлены на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Эти положения о сроке договора аренды зданий и сооружений единообразно применяются и судами.

Для уяснения юридической природы возобновления договора аренды зданий и сооружений в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ мы должны сопоставить содержащуюся в нем норму с общими положениями о действии договора, в частности, с п. 3 ст. 425 ГК РФ. Окончание срока действия договора не влечет прекращение обязательств сторон по договору, и договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. Часть 2 ст. 621 ГК РФ, в свою очередь, определяет режим арендного правоотношения после окончания срока действия договора, такой договор регулируется правилами о договоре, заключенном на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). То есть законодатель тем самым регулирует отношения сторон по договору аренды в случае окончания срока договора. Поскольку отношения по временному владению и пользованию имуществом носят длящийся характер, исполнение этого договора невозможно определить каким-либо конкретным моментом. Момент окончания исполнения такого до говора определяется моментом отказа от договора по правилам ч. 2 ст. 610 ГК РФ. Таким образом, мы приходим к выводу о том, что нового договора аренды не заключается.

Однако перед нами встает еще один вопрос, имеющий и практическое, и теоретическое значение. Если договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, то будет ли подлежать государственной регистрации договор аренды зданий и сооружений, заключенный на неопределенный срок? Нормы гражданского законодательства позволяют нам конструировать такой договор как путем возобновления договора аренды зданий и сооружений в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, так и путем изначального заключения договора на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ однозначно определяет, что лишь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Договор, заключенный на неопределенный срок, может значительно превышать годичный. Но превышать фактически. Юридически же он остается неопределенным. Поэтому буквальное толкование положений ГК РФ и Закона о регистрации дает основание сделать вывод, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Этой позиции в целом придерживается и существующая судебная практика. Сама возможность заключения договора аренды зданий и сооружений на неопределенный срок либо заключения договора аренды зданий и сооружений на срок менее одного года в порядке ст. 621 в совокупности с нормой п. 2 с. 651, устанавливающей требование государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года, создают предпосылки для вполне законного обхода требований ГК и Закона (о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), самого требования государственной регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений. Это не способствует стабильности гражданского оборота, девальвирует институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К. Проничев справедливо предлагает изменить пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на неопределенный срок, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»63.

Таким образом, в параграфе были рассмотрены понятие, а также основные элементы договора аренды зданий и сооружений. В параграфе были рассмотрены проблемы законодательного регулирования формы и срока договора аренды зданий и сооружений. По результатам рассмотрения проблемных вопросов были предложены пути их решения.

В параграфе было отмечено, что существуют определенные проблемы соотношения норм ГК регламентирующих форму договора аренды зданий и сооружений и форму договора аренды нежилых помещений.

Так, при определении формы договора аренды нежилых помещений по «букве» ГК РФ должны применяться общие правила о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК России). Однако по смыслу ГК логичным является применение положений о договоре аренды зданий и сооружений.

В качестве решения указанной проблемы, предлагается распространение на нежилые помещения правил о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений.

2.2. Существенные условия и содержание договора аренды зданий и сооружений

По договору аренды зданий и сооружений существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.

Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования64.

Отметим, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным65.

Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т. п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости66.

Отметим, что после вступления в силу поправок в ГК РФ с 1 июня 2015 г. у недобросовестных арендаторов отсутствуют правовые основания признавать договор аренды незаключенным и требовать возврата внесенных денежных средств. Данное положение подтверждается и материалами судебной практики: иски о признании договора незаключенным или недействительным, заявленные на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежат удовлетворения, если стороны реально исполняли договор. В этой связи представляется необходимым привести выдержку из Постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013: «Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако, если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон. Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 01.11.2011 г. и в акте приема-передачи от 01.11.2011 г., которые ответчик подписал без замечаний. Истец исполнил свою обязанность, предусмотренную договором, в части передачи нежилого помещения, а ответчик в течение действия договора производил оплату за пользование спорным помещением, следовательно, у сторон не имелось неопределенности в отношении объекта аренды»67.

В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-4678/2014 по делу № А50-10276/2013 суд кассационной инстанции пришел к похожим выводам: «..суды установили, что договоры были подписаны сторонами последовательно (по окончании срока действия договора от 01.02.2011-31.12.2011 сторонами был подписан договор от 10.01.2012 г. сроком аренды с 01.01.2012), что свидетельствует об отсутствии неопределенности в идентификации объекта аренды и заинтересованности предпринимателя Зайцева В.Г. в сохранении правоотношений по аренде спорного имущества. Спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Доказательств иного суду не представлено»68.

Важно заметить, что предметом аренды зданий и сооружений может выступать всегда здание или сооружение в целом, а не какие-либо помещения, входящие в их состав. В качестве таких объектов, которые входят в состав здания или сооружения, могут выступать как помещения, которые относятся к жилым (например, апартаменты в офисном здании), так и нежилым (подвальное помещение, комната под офис в административном здании). В ГК РФ и иных правовых актах понятие «нежилое помещение» утратило былое значение в качестве понятия «строение» и употребляется обычно как понятие, характеризующее часть целого. Как указывает А.Д. Александров, особые свойства зданий (сооружений) как объекта аренды соответственно влекут за собой и установление жестких законодательных требований к самому договору69.

Следует всегда иметь в виду, что здания (сооружения) могут рассматриваться в качестве объекта арендных отношений только после завершения их строительства, технической инвентаризации, ввода в эксплуатацию и государственной регистрации. Это связано с тем, что договор аренды здания (сооружения) как правовой документ должен обязательно содержать описание функционального назначения арендуемого объекта, и арендатор должен строго выполнять требования по сохранению профиля и использованию здания только по функциональному назначению. Объект же незавершенного строительства хотя и является объектом недвижимости согласно ст. 130 ГК РФ, однако, по нашему мнению, не может полноценно вступать в имущественный оборот по той причине, что он представляет собой вещь, еще находящуюся в процессе создания. Поэтому аренда такой вещи невозможна, поскольку невозможно пользование несозданной вещью. Однако анализ судебной практики показывает, что суды подходят к этому вопросу неоднозначно. Так, например, ФАС Уральского округа в своем постановлении указал, что сдача в аренду объекта, строительство которого еще не завершено, противоречит смыслу арендных отношений. Данный вывод суд аргументирует тем, что только по завершению строительства можно будет определить окончательно его характеристики и функциональное назначение70. Другие же суды считают возможным сдачу в аренду объектов незавершенного строительства, при этом свои доводы аргументируют выводами, сделанными из смысла содержания ст. 650 ГК РФ, которая не предусматривает ограничения в отношении объекта незавершенного строительства, а также положения ст. 130 ГК РФ о том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом.

Рассматривая в качестве объектов аренды здания и иные сооружения, следует учитывать, что здание всегда расположено на определенном земельном участке, и поэтому аренда здания предполагает передачу в аренду и того участка земли, на котором это здание расположено. ГК РФ однозначно трактует право арендатора зданий или сооружений на аренду земельного участка, на котором они расположены, независимо от права арендодателя здания на этот участок или неустановления в договорных отношениях права арендатора в отношении земельного участка71.

Поэтому в качестве одной из особенностей аренды зданий и сооружений следует указать обязанность арендодателя передать не только объект недвижимости, выступающий предметом договора аренды, но и права на земельный участок, на котором он расположен и который является необходимым условием использования этого здания. Эта обязанность вытекает из требований гражданского оборота, поскольку без земельного участка, на котором расположен объект аренды, невозможно осуществлять реализацию прав пользования. Однако арендатор приобретает право только на тот участок, на котором расположен объект аренды, а не на весь земельный участок, который находится во владении арендодателя72.

Относительно арендных отношений, возникающих во взаимосвязи здания (сооружения) и земельного участка под ним, в работе А.В. Ерш приводится утверждение, что договор аренды зданий и сооружений в качестве правоустанавливающего документа одновременно порождает арендные отношения по поводу не только здания (сооружения), но и по поводу использования части земельного участка73. Данное утверждение подкрепляется выводами из текста ст. 652 ГК РФ, где оговаривается возникновение арендных отношений, помимо здания (сооружения), и на конкретную часть земельного участка, на которой расположено арендуемое здание. Это позволяет говорить, что отношения по поводу этой части земельного участка также носят арендный характер.

Отметим, что ГК РФ не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Но определение места зданий и сооружений в составе недвижимости дает нам основания говорить о наличии у них общих свойств74.

Отличительным признаком недвижимости современное гражданское законодательство определяет прочную связь имущества с землей, которая не позволяет переместить это имущество без несоразмерного ущерба их назначению. Следует отметить, что связь той или иной вещи с землей оценивается степенью прочности и может быть различной. В ст. 130 ГК РФ законодатель определил связь недвижимых вещей с землей как прочную. В то же время, как отмечает С.Ю. Стародумова, «…сложно определить степень самой прочности, ее критерии нигде не описано»75.

Судебная практика, не имея каких-либо источников определения понятия «прочности», применяет расширенное толкование понятия объекта недвижимости. Так, например, ФАС Уральского округа, рассматривая одно из дел, в своем постановлении указал, что прочная связь с землей не является единственным критерием отнесения того или иного имущества к объекту недвижимости. По мнению ФАС Уральского округа необходимо дополнительно устанавливать назначение этого имущества, а также установить обстоятельства его появления (создания)76. Такая же позиция отражена и в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа, где указано, что понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт77.

По мнению В.В. Чубарова, позицию суда, дающего толкование положений законодательства, а не формулирующего правоположения, следует признать неправильной78. Внесение судом дополнительных критериев к уже существующим в законодательстве не только усложняет понимание действующего нормативного материала, но и создает определенную путаницу для участников гражданского оборота. По нашему мнению, законодательно закрепленный критерий «прочная связь с землей» является скорее техническим, чем юридическим, и для его применения необходимо привлечение специалистов с целью получения обоснованного заключения.

Исследователи иронически подходят и к критерию «несоразмерности ущерба», который применяется в ст. 130 ГК РФ. Современные технические средства позволяют переместить практически любое сооружение или здание без какого-либо ущерба. Например, недавно закончившийся ремонт Большого театра показал, что подъем такого довольно большого здания и отрыв от фундамента для его замены на новый, не причинил никакого ущерба зданию. Сам перенос зданий на новое место практикуется уже больше столетия.

Однако такие масштабные работы по перемещению зданий или отрыву их от фундамента являются уникальными событиями, и данные мероприятия не могут быть юридически закреплены в кодифицированных актах. Поэтому необходимо говорить, что описание в ГК РФ критерия определения недвижимого имущества через несоразмерность ущерба, скорее всего, юридический прием описания прочности связи объекта недвижимости с землей. Данные критерии следует рассматривать во взаимообусловленной связке «перемещение - ущерб - назначение». По нашему мнению, именно взаимозависимость и органическое единство двух критериев - «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее назначению» - позволяет отграничивать объекты недвижимости от всех иных вещей.

Таким образом, здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они создаются в результате строительной деятельности людей, что предполагает их завершенность и готовность к использованию по назначению.

Федеральный закон от 30.12.2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в отличие от гражданского законодательства дает понятия «здание» и «сооружение»: в п. 1 ст. 2 «здание» определено как результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а «сооружение» – как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов79. Однако необходимо отметить, что закрепленные законом определения, во-первых, используются для целей технического регулирования, а во-вторых, отражают лишь конструктивные особенности зданий и сооружений, чего недостаточно для отграничения их от объектов с отличным правовым режимом.

Отметим, что возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в исвязи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент80. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом81.

В ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится следующее положение, характеризующее здания и сооружения: здания и сооружения являются объектами капитального строительства наряду со строениями и объектами, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства)82. Данным признаком здания и сооружения наделены для правовой регламентации законного порядка их возведения как объектов недвижимости.

Несмотря на существующие законодательные понятия «здание» и «сооружение» в юридической литературе приводятся предложения по выработке юридически значимых определений понятий «здание», «сооружение» через описание их различий. В первую очередь все обращаются к толковому словарю Ожегова, из анализа приведенных в нем определений, можно констатировать, что понятие «сооружение» выступает в качестве родового по отношению к понятию «здание»83. Соответственно под «сооружением» могут выступать постройки различного вида и назначения и имеющие значительные размеры. Таким образом, говоря об отличительных признаках зданий и сооружений, можно утверждать, что их применимость возможна только в повседневном использовании и она не будет иметь юридической силы. Данный вывод подтверждает и отсутствие дифференциации в регулировании правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Следует обратить внимание, что юридически значимыми являются критерии отделения «зданий» от «построек», которые не относятся к объектам недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные § 4 главы 34 ГК РФ. Тем не менее, необходимо рассмотреть отличия зданий от сооружений, используемых в практической деятельности. Принято считать, что к зданиям относятся капитальные строения, которые предназначены для проживания и служебной или иной деятельности людей, т. е. характеризующим свойством здесь является длительность нахождения в здании людей. Сооружения имеют в основном сугубо техническое назначение, и человек может там находиться непродолжительное время или находиться временно (эпизодически) для поддержания его технического назначения или проверки. В научно-технической литературе сооружениями называют строительные объекты, не относящиеся к зданиям. Соответственно органы кадастрового и технического учета ведут учет в разделе «Сооружения» Единого государственного реестра прав объектов транспортной инфраструктуры (таких как мосты, путепроводы, тоннели), гидротехнических сооружений (плотины, водохранилища, каналы), спортивных объектов типа стадионов, арен, бассейнов и т. д. Таким образом, сооружения имеют сугубо технологическое назначение, и люди в них находятся временно, и, как правило, в ограниченном количестве.

В юридической литературе для классификации зданий широко используется такой классифицирующий признак, как их функциональное назначение, цель использования. При всем разнообразии функционального назначения зданий (жилые здания, административные и бытовые, производственные, общественные, складские, сельскохозяйственные и т. д.) законодательно выделены два вида - жилые и нежилые здания84. Однако следует обратить внимание на то, что на практике довольно часто встречаются случаи, когда арендатор арендует лишь часть здания. Но при исполнении договора аренды руководствуется в первую очередь нормами параграфа 4 Аренда зданий и сооружений главы 34 Гражданского кодекса РФ. Такое широкое понимание не оправдано. Поэтому в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве объекта гражданских прав. Так, например, А.Г. Хурцилава предлагает сформулировать определение таким образом: «нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, расположенный в здании и сооружении, а также предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан»85.

Определение термина «нежилые помещения» в законодательном порядке позволит определять, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Данное изменение потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в более  выгодном положении86.

Однако, Т.Ю. Комарова предлагает придерживаться основной точки зрения, так как нежилые помещения объединены под общим термином «здание», то соответственно было бы разумно  название параграфа 4 Аренда зданий и сооружение главы 34 ГК РФ понимать как «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений). Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина «нежилые помещения», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов недвижимости, он всегда употребляется в связке со зданием и сооружением87.

В статье 654 ГК РФ установлено, что применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Общих правил по определению размера арендной платы за здание или сооружение не существует. Однако можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования. Размер арендной платы может включать в себя также и сумму денежных средств, необходимых для уплаты коммунальных платежей, а также иных платежей, связанных с использованием здания или сооружения.

Размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения включает в себя также и размер платы за использование земельного участка под зданием или сооружением, так как арендатору вместе с передачей права владения или прав владения и пользования зданием или сооружением передается и право пользования земельным участком. Размер такой платы должен учитывать рыночную стоимость земельного участка, его целевое назначение, а также предполагаемые условия пользования им88.

Размер арендной платы за здание или сооружение может быть установлен с учетом площади здания или сооружения, то есть конкретный размер за каждую единицу площади здания или сооружения, то есть, например, определенная денежная сумма за каждый квадратный метр здания. Также такой размер может учитывать и иной показатель размера здания или сооружения, например, только площадь кухни, если это жилое помещение, так как кухня, как одно из основных помещений в жилом помещении является показателем размера, а также состояния жилого помещения. В этом случае арендная плата должна учитывать в целом также весь размер здания или сооружения, то есть всю его площадь либо иной показатель его размера89.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 г. по делу № А56-60191/2011 при рассмотрении спора об арендной плате суд кассационной инстанции указал: «...Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Установив, что стороны пришли к согласию по предмету аренды и размеру арендной платы, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключен»90.

Стороны договоры аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. Указанный вывод вытекает из правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного суда РФ. По мнению ВАС РФ, договор аренды в этом случае не изменением условий договора о размере арендной платы.

Аналогичный подход воспринят и в судебно-арбитражной практике: «В данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, не требует заключения дополнительного соглашения»91.

Рассмотрим содержание договора аренды зданий и сооружений.

Как было отмечено выше, сторонами договора аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор.

Исходя, из буквального толкования статьи 606 и пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ можно выделить следующие права и обязанности, которые возникают у сторон в рамках исполнения договора аренды здания и сооружения. Во-первых, права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование; во-вторых, права и обязанности, связанные с внесением платы за пользование имуществом.

Основной обязанностью арендодателя по договору аренды зданий и сооружений является обязанность передать здание и сооружение арендатору. Арендодатель должен передать в аренду здание или сооружение со всеми соответствующими на них документами, если иное не предусмотрено договором. В случае не передачи таких документов, арендатор имеет право потребовать от арендодателя их предоставления или расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. При обнаружении недостатков в арендуемом нежилом имуществе арендатор может потребовать их устранения, уменьшения цены, возмещения расходов на их устранение, расторжение договора; а также удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора.

Арендодатель, как собственник здания или сооружения, имеет право требовать уплаты аренды; требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором; требовать расторжения договора, если арендатор пользуется предметом аренды не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества и более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (например, в улучшенном состоянии)92. В случае невозврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения93.

Арендатор по окончании срока действия договора наделяется правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора (например, арендовал другое имущество). В тех случаях, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ)94.

Таким образом, в параграфе были проанализированы существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Было отмечено, что к числу существенных условий следует отнести предмет договора и размер арендной платы.

Рассматривая предмет договора аренды зданий и сооружений мы отметили, что предметом аренды зданий и сооружений может выступать всегда здание или сооружение в целом, а не какие-либо помещения, входящие в их состав. В качестве таких объектов, которые входят в состав здания или сооружения, могут выступать как помещения, которые относятся к жилым (например, апартаменты в офисном здании), так и нежилым (подвальное помещение, комната под офис в административном здании). В ГК РФ и иных правовых актах понятие «нежилое помещение» утратило былое значение в качестве понятия «строение» и употребляется обычно как понятие, характеризующее часть целого. 

Здания и сооружения могут рассматриваться в качестве объекта арендных отношений только после завершения их строительства, технической инвентаризации, ввода в эксплуатацию и государственной регистрации. Это связано с тем, что договор аренды здания (сооружения) как правовой документ должен обязательно содержать описание функционального назначения арендуемого объекта, и арендатор должен строго выполнять требования по сохранению профиля и использованию здания только по функциональному назначению.

В статье 654 ГК РФ установлено, что применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Общих правил по определению размера арендной платы за здание или сооружение не существует. Однако можно предположить, что размер арендной платы может определяться с учетом рыночной стоимости здания или сооружения, его нормального износа, а также исходя из целей его использования. Размер арендной платы может включать в себя также и сумму денежных средств, необходимых для уплаты коммунальных платежей, а также иных платежей, связанных с использованием здания или сооружения.

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

3.1. Правовое регулирование заключения договора аренды зданий и сооружений

В Гражданском кодексе РФ закреплена обязанность сторон - арендатора и арендодателя – при заключении договора аренды зданий и сооружений документально оформить передачу здания или сооружения в пользование арендатору.

В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами. С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно связывает юридическое признание исполнения арендодателем его обязанности передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» устанавливает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

На основании ч. 3.1 ст. 17.1 закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:

1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абз. 1 данной части;

2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау)), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав95.

Если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем в порядке, установленном п. 2 ст. 13 Федерального закона РФ от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения указанных условий.

Согласно письма Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 18 мая 2011 г. № ЮП-03/13989 «О порядке осуществления полномочий собственника в рамках постановления правительства Российской Федерации от 26 июля 2010 г. № 537 «О порядке осуществления Федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя»» что для учета договоров аренды (дополнительных соглашений к ним, согласований по субаренде и др. документов) и безвозмездного пользования, контроля за использованием федерального имущества и исполнением обязанностей арендаторов и ссудополучателей, администрирования поступлений в федеральный бюджет доходов от сдачи в аренду федерального имущества (уточнение ошибочно перечисленных и возврат излишне уплаченных денежных средств), а также отстаивания интересов Российской Федерации в досудебном и судебном порядке предлагаем предусматривать в соответствующих договорах аренды, безвозмездного пользования пункт, согласно которому копия такого договора, а также все связанные с ним документы должны представляться в территориальные органы Росимущества96.

При заключении договора аренды зданий и сооружений к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ)97.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу (если стороны в договоре не оговорили иное право арендатора) предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка98.

Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком. Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий и сооружений99.

При заключении договора аренды зданий и сооружений важно определить размер арендной платы.  При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Согласно п. 18 Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) при заключении договора в отношении федерального имущества (за исключением имущества государственных академий наук) размер и порядок внесения арендной платы устанавливался с соблюдением следующих условий:

а) в первый год аренды - 40 процентов размера арендной платы;

б) во второй год аренды - 60 процентов размера арендной платы;

в) в третий год аренды - 80 процентов размера арендной платы;

г) в четвертый год аренды и далее - 100 процентов размера арендной платы100.

На практике довольно часто случаются случаи, когда арендатор зданий и сооружений не своевременно погашает арендную плату или, не погасив долг перед арендодателем выезжает из арендованного имущества. В связи с этим, чтобы оградить себя от подобных случаев, арендатор может внести пункт об обеспечительном платеже. Обеспечительный платеж вносится при заключении договора аренды зданий и сооружений, в сумме равной ежемесячной арендной платы. При надлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды, обеспечительный платеж возвращается арендатору после расторжения договора аренды зданий и сооружений. При наличии задолженности по арендной плате, штрафным санкциям, а также при наличии ущерба зданию и сооружению арендодатель вычитает необходимые суммы (покрывает задолженность по арендной плате, неустойке, ущербу) из обеспечительного платежа. Таким образом риск арендодателя не получить арендную плату от недобросовестного арендатора снижается.

Таким образом, в параграфе были рассмотрены некоторые особенности заключения договора аренды зданий и сооружений. Особенности изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений будут рассмотрены в следующих параграфах.

3.2. Правовые проблемы изменения договора аренды зданий и сооружений

Под изменением договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора. Е.Е. Миронец определяет изменение договора как волевое действие управомоченных лиц (лица), имеющих целью (непосредственно или косвенно) изменение на будущее время либо с момента, указываемого в соглашениях таких лиц, возникших из договора прав и обязанностей его сторон, либо замену стороны в договоре, и влекущее в соответствующих случаях прекращение дополнительных обязательств101.

При изменении договора меняются конкретные его условия, но не модель договора. Иногда стороны уже при заключении договора устанавливают, что в последующем он будет дополнен рядом условий, которые будут являться неотъемлемой частью договора. Обычно это происходит в тех случаях, когда на момент заключения договора у сторон не было ясности относительно какого-либо обстоятельства, влияющего на его исполнение.

Возможность изменять условия договора по соглашению сторон обусловлена принципом свободы договора, состоящего в праве сторон как заключать договор, так и изменять его. Однако для обеспечения стабильности гражданского оборота важно защитить каждую из сторон от произвольного изменения договора другой стороной. В связи с этим общие основания и порядок изменения договора регламентируются законом102.

Основания и порядок изменения договора зависят от применения конкретного способа его изменения.

В ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусматриваются два способа изменения договора: по соглашению сторон и посредством обращения стороны в суд с соответствующим иском.

Поскольку гл. 34 ГК РФ, регулирующая арендные отношения, не предусматривает каких-либо особых способов изменения договора аренды, то изменение этого договора происходит общими перечисленными способами, установленными ст. 450 ГК РФ.

В судебной практике не часты случаи изменения договора аренды по соглашению сторон, учитывая, что при указанном способе изменения договора стороны как раз стремятся избежать вмешательства суда» Однако такая практика все-таки существует. Как правило, это те случаи, когда соглашение об изменении договора заключается сторонами в виде мирового соглашения, достигнутого в ходе судебного разбирательства. Такое соглашение подлежит утверждению судом только при условии, что оно не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. В данном случае как раз имеет место ограничение законом права на изменение договора по соглашению сторон103.

По общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычая делового оборота не вытекает иное. При этом изменения договора в письменной форме могут быть совершены как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. В последнем случае представляется возможным руководствоваться по аналогии нормами ГК РФ, регулирующими порядок заключения договора (ст. 433-443 ГК РФ), с учетом того, что стороны будут не заключать договор, а изменять его.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ требование об изменении договора может быть разрешено в судебном порядке только при подтверждении заинтересованной стороной невозможности урегулирования этого вопроса в досудебном порядке. Заинтересованная в изменении договора сторона может подтвердить принятие ею необходимых мер по досудебному разрешению данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием. При этом срок для получения ответа на предложение об изменении договора может быть установлен в обращении заинтересованной стороны к другой стороне договора либо законом. Если указанный срок не установлен в соответствующем требовании либо в законе, то по истечении 30-дневного срока со дня направления заинтересованной стороной договора соответствующего требования другой стороне считается, что первой стороной приняты все необходимые меры по досудебному разрешению данного вопроса104.

Отметим проблемные вопросы изменения договора аренды зданий и сооружений, связанные с положениями части 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с ч. 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Такое требование гражданского законодательства Российской Федерации о пересмотре арендной платы, по мнению большинства ученых, служит приданию большей устойчивости гражданскому обороту, учитывает длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных рыночных факторов (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.) при установлении справедливой цены договора105.

При этом, как следует из выводов, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 г. № 1074/10, вынесенном по гражданскому делу № А40-90259/08-28-7674, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части106.

Такая позиция суда, основанная на толковании правовых норм, которое Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации посчитал общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, основывается на следующих доводах.

Договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

При этом, если в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, спор по вопросу об изменении цены договора аренды не может подлежать передаче на рассмотрение суда, а судебное внесение соответствующих изменений в договор по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ недопустимо.

Такая позиция высшего суда, на наш взгляд, ставит арендодателя в положение более слабой стороны хозяйственного оборота по сравнению с арендатором.

Возможно, это и оправданно с той точки зрения, что арендатор, прежде всего, заинтересован в долгосрочном пользовании передаваемым ему помещением, делает определенные финансовые вложения в его оборудование и оформление для последующего использования в своих коммерческих нуждах и должен быть уверен в «эластичном» повышении арендной платы, для чего ему предоставляется право участвовать в определении ее размера.

Однако арендодатель, для которого сдача недвижимого имущества в аренду также является предпринимательской деятельностью, передавая принадлежащее ему на праве собственности имущество в пользование, при такой договорной конструкции не имеет никаких гарантий получения согласия арендатора на последующее увеличение размера арендной платы.

Получается, что, если стороны договора аренды здания или сооружения своим соглашением не изменили содержания диспозитивной нормы части 3 статьи 614 ГК РФ, арендодатель не может потребовать в одностороннем порядке увеличения размера арендной платы, а также инициировать рассмотрение разногласий сторон по этому вопросу в судебном порядке.

Более того, как свидетельствует судебно-арбитражная практика, арендодателю порой необходимо приложить немало усилий, чтобы расторгнуть договор аренды, исполнение по которому уже не приносит ему той прибыли, на которую он рассчитывал при заключении договора.

Если договором аренды не предусмотрены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, например, такое, как не достижение соглашения относительно изменения величины арендной платы, арбитражный суд даже не примет к рассмотрению исковое требование арендодателя о расторжении договора107.

В этой связи, по-нашему мнению, надежную защиту интересов арендодателя может обеспечить включение в договор аренды, заключаемый на продолжительный срок, условия, согласно которому размер арендных платежей подлежит обязательному пересмотру не реже одного раза в год.

Параметры, по которым будет определяться величина изменения арендной платы, также должны быть исчерпывающе указаны в тексте договора.

В качестве указанных параметров могут использоваться годовой уровень инфляции, рост индекса цен, увеличение размера (объема) налоговых обязательств арендодателей, увеличение размера эксплуатационных расходов (расходов по эксплуатационному и техническому обслуживанию и содержанию здания).

Справедливости ради надо сказать, что следование предлагаемым рекомендациям не всегда может гарантировать стопроцентную защиту интересов арендодателя, свидетельством чего в ряде случаев выступает судебно-арбитражная практика.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, комментируя позицию судов первой и апелляционной инстанций по вышеуказанному гражданскому делу, отметил, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны (общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКиноПроект ЮЗАО» и открытое акционерное общество «Газпром нефть») договора аренды подвала здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Профсоюзная, д. 125А, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения указанной сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, по мнению суда, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке.

Рассмотрим признаки таких существенных обстоятельств подробнее.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом закон определяет четыре условия, одновременное наступление которых позволяет считать изменение обстоятельств существенным.

Применительно к рассматриваемой конструкции договора аренды здания или сооружения право на приведение его условий в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами возникает у арендодателя, когда:

1) он исходил из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые он не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота (в нынешней экономической ситуации к таким причинам можно отнести резкое падение мировых цен на энергоресурсы, введение экономических санкций в отношении России и другие);

3) дальнейшее исполнение договора аренды без изменения его условий настолько нарушает соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для арендодателя такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота и существа договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендодатель.

Если в указанных условиях арендодатель и арендатор не достигли соглашения об изменении договора, суд по требованию арендодателя принимает решение о расторжении договора. Изменение же договора допускается в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Отрадно заметить, что, несмотря на формирование неоднозначной практики рассмотрения судебных споров, вытекающих из договора аренды недвижимости, арбитражные суды нередко занимают, как представляется, правильную позицию о том, что наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации своим постановлением от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147- 6555 признал действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного между закрытым акционерным обществом «Двуречье» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Центральный» правомерными, в связи с наличием в указанном договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Небезынтересно выяснить, какие основания для одностороннего отказа арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды, не связанные с его нарушением, могут быть предусмотрены в тексте договора.

В предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов чаще всего практикуется включение в текст договора условия о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае необходимости использовать переданное в аренду имущество для собственных нужд.

Несмотря на то, что на практике возникают споры о правомерности досрочного расторжения договора аренды по данному основанию, как правило, суд при рассмотрении указанного вопроса принимает сторону арендодателя, тем более тогда, когда из имеющихся материалов дела явно прослеживается намерение арендодателя самостоятельно эксплуатировать принадлежащее ему на праве собственности помещение, а не сдавать его в аренду третьим лицам с наиболее высокой арендной платой. В качестве примера использования изложенной позиции можно привести решение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу № А46-15568/20086, которым обжалуемые обществом с ограниченной ответственностью «Компания Геликон» судебные акты о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.2004 № 28835/3 в связи с собственной необходимостью индивидуального предпринимателя Л.Н. Куксгауса (арендодателя) были признаны законными и обоснованными.

Безусловно, восстановить баланс имущественных интересов участников договора аренды здания или сооружения в таких ситуациях призвана обязанность арендодателя выплатить арендатору компенсацию за неотделимые улучшения, произведенные последним в арендованном помещении за время исполнения сделки108.

Таким образом, в параграфе были рассмотрены общие положения изменения договора аренды зданий и сооружений. Также была отмечена проблема, связанная с положениями части 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с ч. 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В качестве решения проблем, связанных с указанным пунктом закона было предложено включение в договор аренды, заключаемый на продолжительный срок, условия, согласно которому размер арендных платежей подлежит обязательному пересмотру не реже одного раза в год.

Параметры, по которым будет определяться величина изменения арендной платы, также должны быть исчерпывающе указаны в тексте договора.

В качестве указанных параметров могут использоваться годовой уровень инфляции, рост индекса цен, увеличение размера (объема) налоговых обязательств арендодателей, увеличение размера эксплуатационных расходов (расходов по эксплуатационному и техническому обслуживанию и содержанию здания).

3.3. Расторжение договора зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия

Расторжение договора аренды зданий и сооружений – это акт, направленный на досрочное прекращение действия договора аренды зданий и сооружений с целью прекращения возникшего обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений осуществляется следующими способами:

- по соглашению сторон;

- посредством обращения одной стороны в суд с соответствующим иском;

- путем одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии с ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, соглашение о расторжении договора аренды здания (сооружения), в том числе договора аренды нежилого помещения, должно быть совершено в письменной форме. О государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора аренды закон не содержит каких-либо указаний.

Позиция судов по вопросу о моменте расторжения договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке, неоднозначна. С одной стороны, суды исходят из того, что договор считается расторгнутым с момента, указанного в соглашении о его расторжении. Сторонники данной позиции исходят из того, что государственная регистрация не является элементом формы договора, а следовательно, требование ст. 452 ГК РФ о том, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, не относится к государственной регистрации, а положение ст. 651 ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о его расторжении. Кроме того, глава 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Согласно другой позиции договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении. Сторонники данной позиции ссылаются на ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, а, следовательно, согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ любые соглашения к зарегистрированному в установленном порядке договору также подлежат государственной регистрации109.

На наш взгляд, обе позиции вполне справедливы и обоснованны. Вместе с тем думается, что целесообразнее считать зарегистрированный договор расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении, иначе теряет смысл сам факт государственной регистрации договора.

Сущностным критерием любых соглашений о расторжении договора аренды зданий и сооружений является направленность на изменение или на прекращение договорных обязательств. К существенным условиям таких сделок следует относить любые условия, по поводу которых стороны основного договора считают необходимым заключение дополнительного соглашения110.

Состав условия о предмете соглашений о расторжении договора определяется исходя из правовой цели этих сделок. Условие о предмете соглашений о расторжении договора, как и вообще в любых договорах, складывается из двух элементов: обязательственного и целевого. Обязательственный элемент - это признак качества договорного отношения, определяющий его предстоящий характер и вид. Целевой же элемент охватывает собой и материальные, и нематериальные блага, достижение которых является правовой целью договора-сделки. Это количественный критерий, который может и не совпадать полностью с материальной составляющей отдельных видов договоров, присущей далеко не каждому роду договора. Поэтому условие о достижении определенного материального результата необязательно для включения в условия соглашения о расторжении таких договоров.

Соглашение о расторжении договора не может содержать условие об изъятии целевого элемента условия о предмете основного договора.

Наиболее распространенным видом расторжения договора соглашением сторон является отмена на будущее исполнения одновременно всех обязательств по договору (отмена обязательственного элемента условия о предмете основного договора). Отмене должны быть подвергнуты как обязательства, находящиеся в стадии исполнения, так и обязательства, которые еще не исполнены, но по условиям договора должны быть исполнены в будущем. Полагаем, что условие о прекращении исполнения всех обязательств является обязательственным элементом условия о предмете соглашений о расторжении договора. Это условие, как было отмечено, касается как поведения, так и обязательственного элемента условий о предмете основного договора как сделки111.

Отметим, что основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок он заключен. Если договор аренды заключен на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной условий договора. Если же договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца112.

Основания расторжения договора аренды зданий и сооружений в судебном порядке определены законом.

В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Что касается непосредственно договора аренды зданий и сооружений, то одним из оснований расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон  в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является существенное нарушение одной стороной условий договора. Вместе с тем на практике встречаются случаи, когда требования о расторжении договора предъявляются правомерно и обосновано, но во время разбирательства дела ответчик устраняет допущенные нарушения, которые послужили основанием для расторжения. Подлежат ли подобные требования удовлетворению?  

Законодатель ответа на данный вопрос не дает. Отсутствует общепринятый подход к указанному вопросу и на практике. Например, по схожим делам Федеральным Арбитражным судом  Московского округа и Президиумом ВАС РФ были приняты разные по смыслу постановления.

В первом случае арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора в связи с тем, что ответчик без его согласия сдал помещение в  субаренду. В ходе судебного разбирательства  суд установил, что арендатор действительно сдал часть помещения в субаренду при отсутствии согласия арендодателя в нарушение условий договора и статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Однако арендатор впоследствии предпринимал меры к урегулированию взаимоотношений, сложившихся с субарендатором: неоднократно обращался к истцу за разрешением на заключение договора субаренды, а при получении отказ просил его оказать содействие к выселению субарендатора. Но арендодатель не принял достаточных мер для устранения нарушений условий договора. С учетом изложенных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что действия ответчика по сдаче помещения в субаренду нельзя расценивать как существенное нарушение условий договора.

Во втором случае арендатор также в нарушение условий договора сдал помещение в поднаем без письменного разрешения собственника. В связи с этим арендодатель решил расторгнуть договор аренды. Суд надзорной инстанции в своем постановлении отметил: «Суд обоснованию не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора, арендатор принял меры к освобождению помещения от посторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является свидетельством неисполнения договорного обязательства». Суд пришел к выводу о том, что ответчик пользовался помещением с существенным нарушением договора.

В то же время в Информационном письме от «05» мая 1997 года № 14  «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» Высший Арбитражный Суд РФ указал, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в Арбитражный суд.

Данная позиция верна и с экономической, и с правовой точки зрения, поскольку на момент расторжения договора основание для его расторжения отпало, а, следовательно, причин расторгать договор не имеется. В тоже время у истца всегда остается предусмотренное статьей 183 Гражданского кодекса РФ право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств. С экономической точки зрения сохранение договора является оправданным, учитывая, что государство заинтересовано в стабильности гражданского оборота, в выполнении сторонами принятых на себя обязательств, и если сторона, осознав допущенное нарушение, устранила его, то государство стремится сохранить действующий договор в силе113.

Не выработано однозначной позиции ни законодателем, ни судебной практикой и по вопросу о том, является ли существенным нарушением договора неполное внесение арендной платы.

На практике довольно часты случаи, когда арендатор вносит арендную плату в порядке, установленном договором, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором. В такой ситуации у арендодателя нет права требовать расторжения договора, поскольку исходя, из смысла данной статьи речь в ней идет именно о не оплате. Если же по представленным в суд расчетам видно, что платежи все-таки осуществлялись, но не в полном объеме, то статья 619 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит. Здесь имеет место недоплата. Означает ли это, что арендатор, недоплачивающий  арендную плату может не опасаться расторжения договора?

Относительно данного вопроса существует точка зрения, согласно которой в подобных ситуациях предпочтительнее оставлять договоры в силе, так как иначе это противоречит экономической цели государства – обеспечению стабильности гражданского оборота. Сторонники указанной позиции отмечают, что арендатор исполнял свою обязанность по внесению арендной платы, хотя и ненадлежащим образом, и арендодатель может восстановить свои права путем взыскания задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа.

Помимо существенного нарушения условий договора, договор аренды, может быть, расторгнут судом по требованию одной из сторон и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором.

В статьях 619, 620 Гражданского кодекса РФ установлены более конкретные иные основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя.

Так, основанием, досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя являются случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Как правило, существенность нарушения определяется судом. Судебной практикой в качестве существенных признаются самые различные обстоятельства. Например, систематическая неуплата арендатором арендной платы, невыполнение обязательств по ремонту арендованного имущества, заключение договора субаренды без разрешения арендодателя.

Вместе с тем невыполнение стороной (ответчиком) условий договора в связи с нарушением другой стороной (истцом) своих обязательств не может служить основанием для расторжения соглашения по пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

В Гражданском кодексе РФ не уточняется, что следует считать пользованием арендованным имуществом с существенным нарушением его назначения. По сути, таковым должно считаться такое использование имущества, которое потенциально может привести к его порче или разрушению. Представляется также, что договор, может быть, расторгнут в случае, если арендатор не проявляет необходимой осмотрительности в процессе пользования имуществом.

Следующим основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя является случай, когда арендатор существенно ухудшает имущество. Очевидно, существенным ухудшением состояния имущества следует считать степень его износа, превышающую уровень нормального износа имущества за соответствующий промежуток времени.

Бремя доказывания существенного нарушения условий договора или назначения имущества, а также существенного ухудшения имущества лежит на стороне, которая ссылается на данное обстоятельство.

Основанием расторжения договора по инициативе арендодателя, является и невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Для того  чтобы договор аренды был, расторгнут по указанному основанию, достаточно наличия двух элементов: факта невнесения арендной платы и невнесения арендной платы более двух раз подряд. Вместе с тем при кажущейся простоте и четкости положений Гражданского кодекса РФ об основаниях расторжения договора по этому основанию на практике возникают вопросы, нуждающиеся в комментировании.

Например, возможно ли досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного, как установлено в пункте 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок? Такое нарушение не является основанием расторжения договора, поскольку не обладает признаком «два раза подряд». Представляется, что при однократном невнесением арендатором арендной платы арендодатель может потребовать расторжения договора аренды  по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, если докажет, что такое нарушение является существенным, либо если возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный законом срок зафиксированы в договоре аренды114.

Таким образом, расторжение договора аренды зданий и сооружений – это акт, направленный на досрочное прекращение действия договора аренды зданий и сооружений с целью прекращения возникшего обязательства, срок исполнения которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений осуществляется следующими способами:

- по соглашению сторон;

- посредством обращения одной стороны в суд с соответствующим иском;

- путем одностороннего отказа от исполнения договора.

В параграфе был проведен анализ указанных способов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современном деловом мире аренда выступает наиболее эффективным способом решения хозяйственных задач. Все возрастающая популярность механизма арендных отношений обусловлена тем, что он гораздо больше подходит (в силу своей экономичности) субъектам малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям, в том случае, когда собственных средств не хватает для приобретения полноценного права собственности.

Правовой механизм частной собственности не может решить всех возникающих проблем в области гражданских правоотношений. Так, например, у некоторых физических и юридических лиц, а также ряда публичных образований (например, органов местного самоуправления, субъектов Российской Федерации и т.д.) всегда будет существовать потребность временного обладания вещами, или объектами недвижимости либо в аренде как дополнительном источнике дохода. Именно поэтому договор аренды во все времена являлся наиболее востребованной формой организации хозяйственной деятельности.

В ходе исследования были сделаны следующие выводы:

1. В диссертации были исследованы основные этапы становления и развития законодательства об аренде зданий и сооружений. Институт аренды прошел долгий путь развития, соответственно развивались и нормы, регламентирующие общественные отношения, связанные с этим институтом. Первоначально, нормы об аренде появились в законодательстве Древнего Рима. На тот момент суть договора аренды состояла во временной передаче держания вещи арендатору для извлечения из нее пользы способом, ее не изменяющим (по крайней мере, не ухудшающим), собственность при этом оставалась у арендодателя, передавшего вещь.

В диссертации был подробно рассмотрен советский период развития института аренды зданий и сооружений. Был сделан вывод о том, что в тот период государство стремилось к контролю над обществом и над заключаемыми договорами, который выражался в принятии множества инструкций и типовых договоров имущественного найма.

Было отмечено, что принятие и введение в действие Гражданского кодекса РФ способствовало разрешению множества коллизий возникших в результате смены политико-экономической парадигмы.

2. В диссертации были рассмотрены проблемы, связанные с правовым регулированием формы и срока договора аренды зданий и сооружений. Возможность заключения договора аренды зданий и сооружений на неопределенный срок либо заключения договора аренды зданий и сооружений на срок менее одного года в порядке ст. 621 в совокупности с нормой п. 2 с. 651, устанавливающей требование государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее года, создают предпосылки для вполне законного обхода требований ГК и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», самого требования государственной регистрации долгосрочных договоров аренды зданий и сооружений. Это не способствует стабильности гражданского оборота, девальвирует институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предлагается изменить пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: «Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на неопределенный срок, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

3. В диссертации были проанализированы существенные условия договора аренды зданий и сооружений. Было отмечено, что к числу существенных условий следует отнести предмет договора и размер арендной платы.

Рассматривая предмет договора аренды зданий и сооружений мы отметили, что предметом аренды зданий и сооружений может выступать всегда здание или сооружение в целом, а не какие-либо помещения, входящие в их состав. В качестве таких объектов, которые входят в состав здания или сооружения, могут выступать как помещения, которые относятся к жилым (например, апартаменты в офисном здании), так и нежилым (подвальное помещение, комната под офис в административном здании). В ГК РФ и иных правовых актах понятие «нежилое помещение» утратило былое значение в качестве понятия «строение» и употребляется обычно как понятие, характеризующее часть целого. 

Здания и сооружения могут рассматриваться в качестве объекта арендных отношений только после завершения их строительства, технической инвентаризации, ввода в эксплуатацию и государственной регистрации. Это связано с тем, что договор аренды здания (сооружения) как правовой документ должен обязательно содержать описание функционального назначения арендуемого объекта, и арендатор должен строго выполнять требования по сохранению профиля и использованию здания только по функциональному назначению.

4. Несмотря на существующие законодательные понятия «здание» и «сооружение» в юридической литературе приводятся предложения по выработке юридически значимых определений понятий «здание», «сооружение» через описание их различий. В первую очередь все обращаются к толковому словарю Ожегова, из анализа приведенных в нем определений, можно констатировать, что понятие «сооружение» выступает в качестве родового по отношению к понятию «здание». Соответственно под «сооружением» могут выступать постройки различного вида и назначения и имеющие значительные размеры. Таким образом, говоря об отличительных признаках зданий и сооружений, можно утверждать, что их применимость возможна только в повседневном использовании и она не будет иметь юридической силы. Данный вывод подтверждает и отсутствие дифференциации в регулировании правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Следует обратить внимание, что юридически значимыми являются критерии отделения «зданий» от «построек», которые не относятся к объектам недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные § 4 главы 34 ГК РФ. Тем не менее, необходимо рассмотреть отличия зданий от сооружений, используемых в практической деятельности. Принято считать, что к зданиям относятся капитальные строения, которые предназначены для проживания и служебной или иной деятельности людей, т. е. характеризующим свойством здесь является длительность нахождения в здании людей. Сооружения имеют в основном сугубо техническое назначение, и человек может там находиться непродолжительное время или находиться временно (эпизодически) для поддержания его технического назначения или проверки. В научно-технической литературе сооружениями называют строительные объекты, не относящиеся к зданиям. Соответственно органы кадастрового и технического учета ведут учет в разделе «Сооружения» Единого государственного реестра прав объектов транспортной инфраструктуры (таких как мосты, путепроводы, тоннели), гидротехнических сооружений (плотины, водохранилища, каналы), спортивных объектов типа стадионов, арен, бассейнов и т. д. Таким образом, сооружения имеют сугубо технологическое назначение, и люди в них находятся временно, и, как правило, в ограниченном количестве.

5. В диссертации были рассмотрены общие положения изменения договора аренды зданий и сооружений. Также была отмечена проблема, связанная с положениями части 3 статьи 614 ГК РФ. В соответствии с ч. 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В качестве решения проблем, связанных с указанным пунктом закона было предложено включение в договор аренды, заключаемый на продолжительный срок, условия, согласно которому размер арендных платежей подлежит обязательному пересмотру не реже одного раза в год.

Параметры, по которым будет определяться величина изменения арендной платы, также должны быть исчерпывающе указаны в тексте договора.

В качестве указанных параметров могут использоваться годовой уровень инфляции, рост индекса цен, увеличение размера (объема) налоговых обязательств арендодателей, увеличение размера эксплуатационных расходов (расходов по эксплуатационному и техническому обслуживанию и содержанию здания).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
7. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.
8. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
10. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
11. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
12. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 № 810-1 (ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
13. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05. 1991 № 2211-1 (ред. от 26.11.2001) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
14. Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 № 3 (ред. от 26.12.2011) «О порядке закрепления и использования находящихся в Федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 2. Ст. 264.
15. Постановление Правительства РФ от 12 августа 2011 № 677 (ред. от 06.03.2015) «Об утверждении правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук)» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 34. Ст. 4983.
16. Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» // Бюллетень строительной техники. 2001. № 3.
17. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» // Госкомархитектура при Госстрое СССР. 1988.
18. ОК 002-93. Общероссийский классификатор услуг населению от 28.06.1993 № 163 (ред. от 17.10.2013) // Издательство стандартов. 1994.
19. Указ Президента от 14.10.1992 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1992. № 16. Ст.1237. – Утратил силу.
20. Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 № 96 (ред. от 06.03.2000) «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 8. Ст. 593. – Утратил силу.

Материалы судебной практики

21. Определение КС РФ от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Документ официально опубликован не был.
22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 7.
23. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.1998 № 1173/98 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.
24. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2003 № А191541/0325Ф022204/03С2 // Документ официально опубликован не был.
25. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2000 № Ф04/2680-599/А70-2000 // Документ официально опубликован не был.
26. Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2001 № КГ-А40/2699-01 // Документ официально опубликован не был.
27. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2001 № А74-161/01-К1-Ф02-1406/01-С2 // Документ официально опубликован не был.
28. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 № А56-60191/2011 // Документ официально опубликован не был.
29. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2014 г. № А56-22450/2013 // Документ официально опубликован не был.
30. Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2007 № Ф09-1349/07-С6 // Документ официально опубликован не был.
31. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2012 № А63- 9313/2011 // Документ официально опубликован не был.
32. Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2005 № Ф09-2495/05-С3 // Документ официально опубликован не был.
33. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 // Документ официально опубликован не был.
34. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 № Ф09-4678/2014 № А50-10276/2013 // Документ официально опубликован не был.
35. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.

Литература

36. Абесалашвили, М.З. Понятие договора аренды / М.З. Абесалашвили// Черные дыры в Российском законодательстве. – 2011. - № 2. – С. 22.
37. Абесалашвили, М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений / М.З. Абесалашвили // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2012. - № 5. – С. 56 - 58.
38. Абесалашвили, М.З. Специальные основания изменения и расторжения договора аренды / М.З. Абесалашвили // Бизнес в законе. – 2010. - № 3. – С.  115.
39. Александров, А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков / А.Д. Александров // Юридический мир. – 2002. - № 1. – С. 61 - 65.
40. Алиев, Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения / Т.Т. Алиев // Современное право. – 2012. - № 12. – С. 73 - 76.
41. Белов, В.А. Аренда как возвратное обязательство: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / В.А. Белов. – М., 2016. – 213 с.
42. Белов, В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений / В.А. Белов // Актуальные проблемы российского права. – 2014. - № 10. – С. 2258 - 2264.
43. Богацкий, Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве / Ф.А. Богацкий // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. – 2010. № 2-1. – С. 109 - 116.
44. Василишин, И.И. Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды / И.И. Василишин // Вестник Московского государственного лингвистического университета. Серия: общественные науки. – 2011. № 629. – С. 30 - 39.
45. Васильев, А.М., Васильева, Н.А. Гражданское право. Учебное пособие / А.М. Васильев, Н.А. Васильева. – Армавир: Изд-во Краснодарского краевого института дополнительного профессионального педагогического образования, 2015. – 224 с.
46. Васьковский, Е.В. Учебник гражданского права / науч. ред. В.С. Ем. – М.: Статут, 2003. – 382 c.
47. Васюта, Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости / Д.В. Васильев // Вестник Омского университета. Серия: право. – 2013. № 2. – С. 121 - 126.
48. Веселова, О.С. Правовые основания заключения договора на аренду зданий и сооружений / О.С. Веселова // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: юридические науки. – 2014. № 1. – С. 16 - 18.
49. Ветров, Д.М. Некоторые спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества / Д.М. Ветров // Вестник Челябинского государственного университета. – 2013. № 17. – С. 15 - 19.
50. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, арен да зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. – М.: Юрист, 1999. – 365 с.
51. Волкогон, А.В., Лукашевич, Д.Ю., Юшкарев, И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования / А.В. Волкогон, Д.Ю. Лукашевич, И.Ю. Юшкарев. – М., 2006. – 174 с.
52. Гельдибаев, М.Х., Перекислов, В.Е. Аренда нежилых зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности / М.Х. Гельдибаев // Мир экономики и права. – 2015. - № 4. – С. 12 - 23.
53. Горшкова, Л.Л. Сложные вопросы купли-продажи и аренды недвижимости / Л.Л. Горшкова // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. – 2011. - № 19. – С. 11 - 19.
54. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник в 2 т. / Под. ред. Е.А. Васильева, А.С. Комарова. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Международные отношения, 2008. – Т. 1. – С. 535.
55. Гражданское право: Учебник /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2005. – Т. 2.  – 519 с.
56. Грахова, Е.В. Аренда коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли / Е.В. Грахова // Современные проблемы науки и образования. – 2013. - № 6. – С. 536.
57. Еремкина, Т.А. Проблемы реализации норм законодательства об аренде в правоприменительной практике / Т.А. Еремкина // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2010. - № 2. – С. 188 - 189.
58. Ерш, А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.В. Ерш. – М., 2003. – 207 с.
59. Ерш, А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды / А.В. Ерш // Вестник ВАС РФ. – 2000. - № 8. – С. 96 - 101.
60. Жданова, А.А. К вопросу об улучшении арендованного имущества / А.А. Жданова // Отечественная юриспруденция. – 2016. - № 7. – С. 11 - 13.
61. Захаров, Р.А. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества / Р.А. Захаров // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. - № 2. – С. 26 - 29.
62. Иоффе, О.С. Избранные труды. В четырех томах. Том третий: Обязательное право / О.С. Иоффе. – М.: Издательство Р. Асланова Юридический центр Пресс, 2004. – 599 с.
63. Исрафилов, И. Аренда нежилых помещений / И. Исрафилов // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 112-115.
64. Кандалинцева, М.Ц. История развития арендных отношений в России / М.Ц. Кандалинцева // Бухгалтерский учет, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы. – 2014. - № 1. – С. 85 - 89.
65. Кесаева, В.А. Понятие и общая характеристика договора аренды недвижимого имущества / В.А. Кесаева // Приоритетные научные направления: от теории к практике. – 2016. - № 22. – С. 287 - 291.
66. Кокоева, Л.Т., Годжиева, З.А. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества / Л.Т. Кокоева, З.А. Годжиева // Наука и современность. – 2016. - № 43. – С. 259 - 262.
67. Кондратенко, З.К. Некоторые вопросы реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества при заключении договоров аренды и купли-продажи / З.К. Кондратенко // Наука и современность. – 2016. - №1. – С. 226 - 234.
68. Леджинов, А.А. «Смешанный» характер прав арендатора по договору аренды / А.А. Леджинов // Право и государство: теория и практика. – 2013. - №6. – С. 71 - 75.
69. Ледяйкина, И.И. Аренда недвижимости: теоретический аспект /И.И. Леджинов // Российский экономический интернет-журнал. – 2009 - №4. – С. 448 - 458.
70. Лезина, К.В. Договор аренды зданий и сооружений / К.В. Лезина // Право и закон: история, теория, практика. – 2015. - № 1. – С. 270 - 279.
71. Ленковская, Р.Р. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества: ретроспективы развития и реализации / Р.Р. Ленковская // Основные проблемы и тенденции развития в современной юриспруденции. – 2015. - № 1. – С. 32 - 34.
72. Ленковская, Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации / Р.Р. Ленковская // Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. – 2015. - № 1. – С. 371 - 375.
73. Ленковская, Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества / Р.Р. Ленковская // Вестник Московского университета им. С.Ю. Витте. Серия: юридические науки. – 2013.  № 2. – С. 33 - 37.
74. Леус, М.В. История развития законодательства о договоре аренды земельного участка / М.В. Леус // Теория и практика общественного развития. – 2016. - № 5. – С. 76 - 78.
75. Линев, А.Н. Договор аренды здания или сооружения: кабальный для арендатора или арендодателя? / А.Н. Линев // Вестник экономической безопасности. – 2015. - № 5. – С. 87 - 90.
76. Макеев, П.В. К вопросу о понятии нежилого помещения / П.В. Макеев // Гражданин и право. – 2011. - № 7. – С. 33 - 41.
77. Маковская, А.А. От закона  к практике / А.А. Маковская // Юрист. – 2000. - № 11. – С. 46-49.
78. Максимова, А.В., Логинов, Е.А. Правовая конструкция договора аренды / А.В. Максимова, Е.А. Логинов // Вестник магистратуры. – 2015. - № 6-3. – С. 14 - 16.
79. Максимович, Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений /Д.А. Максимович // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. - № 7. – С. 91 - 98.
80. Максутов, Т.И. Особенности, а также общая характеристика аренды зданий, сооружений и иного недвижимого имущества / Т.И. Максутов // Новая наука: проблемы и перспективы. – 2015. - № 5-2. – С. 261 - 265.
81. Маркелова, И.Д., Писарева, Н.Л. Понятие и виды недвижимости по действующему российскому законодательству / И.Д. Маркелова, Н.Л. Писарева // Вестник гражданских инженеров. – 2013. - № 6. – С. 339 - 345.
82. Мейер, Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 1 / Д.И. Мейер. – М.: Статут, 1997. – 179 с.
83. Мельничук, Ю.Л., Савченко, С.А. Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества / Ю.Л. Мельничук, С.А. Савченко // Альманах мировой науки. – 2015. - № 1-3. – С. 124 - 133.
84. Мещерякова, М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / М.Е. Мещерякова. – Владикавказ, 2007. – 184 с.
85. Миронец, Е.Е. Изменение и расторжение договора по гражданскому законодательству в Российской Федерации: Автореф. дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Е. Миронец. – Краснодар, 2002. – С. 14
86. Мограбян, А.С. Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон в свете последних изменений гражданского законодательства / А.С. Мограбян // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: юриспруденция. – 2013. - № 3. – С. 24 - 28.
87. Моисеева, Е.В., Пугацкий, М.В. Особенности договора аренды предприятия / Е.В. Моисеева, М.В. Пугацкий // PR и реклама: традиции и инновации. – 2013. - № 8-2. – С. 213 - 215.
88. Невзгодина, Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации / Е.Л. Невзгодина // Вестник Омского университета. Серия: право. – 2014. - № 4. – С. 156 - 162.
89. Непомнящий, Н.Н., Низовский, А.Ю. Сто великий тайн / Н.Н. Непомнящий, А.Ю. Низовской. – М.: Издательство Вече, 2008. – 310 с.
90. Никитина, Н.С., Никитин, С.Н. Регулирование договора аренды нежилого помещения / Н.С. Никитина, С.Н. Никитин // Научный поиск. – 2012. - № 2. – С. 80 - 83.
91. Огнев, В.Н. Виды субдоговоров в сфере аренды имущества / В.Н. Огнев // Человек: преступление и наказание. – 2015. - № 2. – С. 31 - 35.
92. Огнев, В.Н. О соотношении договоров аренды и субаренды / В.Н. Огнев // Вестник Тверского государственного университета. Серия: право. – 2015. - № 3. – С. 79 - 87.
93. Ожегов, С.И., Шведова, Н.Ю. Толковый словарь русского языка / С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. – 4-е изд., доп. – М.: ИТИ Технологии, 1997. – 944 с.
94. Олейник, Л.В. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости / Л.В. Олейник // Вестник Волгоградской академии МВД России. – 2012. - № 4. – С. 45 - 49.
95. Пазына, М.А. Понимание аренды как договорной конструкции и вида деятельности: ретроспективный анализ законодательства / М.А. Пазына // Альманах современной науки и образования. – 2015. - № 12. – С. 121 - 123.
96. Пахман, С.В. Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. Том I. Собственность, обязательства и средства судебного охранения. / С.В. Пахман. – СПб.: Казенная типография Академии наук, 1877. – 378 с.
97. Пащенко, Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений / Н.Ю. Пащенко // Молодой ученый. – 2015. - № 3. – С. 666 - 669.
98. Перебякина, В.М. К вопросу об изменении и расторжении договора аренды / В.М. Перебякина // Право и практика. – 2014. - № 3. – С. 80 - 85.
99. Петрищев, В. «Аренда» конструктивного элемента здания / В. Петрищев // Хозяйство и право. – 2010. - № 8. – С. 120 - 125.
100. Победоносцев, К.П. Курс Гражданского права. Первая часть: Вотчинные права / К.П. Победоносцев. – М.: Статут, 2004. – 800 с.
101. Попоудина, Е.А. История правового регулирования договора аренды недвижимости в Российской Федерации / Е.А. Попудина // Аграрное и земельное право. – 2009. - № 3. – С. 75 - 79.
102. Проничев, К. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости / К. Проничев // Юрист. – 2007. - № 4. – С. 4.
103. Псковская судная грамота  1397 г. // Полное собрание законов Российской империи. – М.: Юридический центр Пресс, 2010. – 281 с.
104. Решетов, Ф.Ф. Специфика государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними на примере договора аренды / Ф.Ф. Решетов // Евразийский юридический журнал. – 2011. - № 5. – С. 103 - 109.
105. Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т.2: Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства / Под общ. ред. О.И. Чистякова; Отв. ред. тома А.Д. Горский; Рец. В.И. Корецкий. - М.: Юридическая литература, 1985. – 603 с.
106. Садретдинов, А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.А. Садретдинов. – Казань, 2002. – 142 с.
107. Ситдикова, Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве / Л.Б. Ситдикова // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: юридические науки. – 2016. - № 1. – С. 79 - 87.
108. Сокуров, А.З. Оптимизация организационно-функционального взаимодействия государственного и предпринимательского секторов в развитии арендных отношений на рынке недвижимости / А.З. Сокуров // Актуальные проблемы экономики, социологии и права. – 2016. - № 4. – С. 73 - 76.
109. Стародумова, С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей / С.Ю. Стародумова // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. - № 1. – С. 14.
110. Тишковский, А.А.  Особенности договора аренды зданий  / А.А. Тишковский // Интеллект пресс. – 2012. - № 19. – С. 14.
111. Федотов, Д.В. Модель правового регулирования договора аренды / Д.В. Федотов // Российский юридический журнал. – 2011. - № 7. – С. 9.
112. Фомин, Е.М. Правовая квалификация арендных отношений: опыт сравнительного правового исследования гражданского права России и Италии / Е.М. Фомин // Евразийская адвокатура. – 2016. - № 4. – С. 110 - 115. Не используется в тесте диссертации
113. Чубаров, В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / В.В. Чубаров // Право и экономика. – 2011. - № 3. – С. 39–41.
114. Шейхаметова, Э.Н. Значение аренды / Э.Н. Шейхаметова // Молодой ученый. – 2016. - № 1.. – С. 522 - 528.
115. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В двух томах / Г.Ф. Шершеневич. – М.: Издательство Статут, 2005. – 461 с.

116. Электронные ресурсы
117. Абрамова, Е.Н., Аверченко, Н.Н., Грачев, В.В.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, В.В. Грачев. – М.: Проспект, 2011. – С. 92. Режим доступа: http://base.garant.ru/55066012/ (Дата обращения: 15.09.2016).
118. Бевзенко, Р. Изменения в Гражданском кодексе РФ: как работать по новым правилам. Режим доступа: http://www.lawyercom.ru/gk-rf/on-line-gkrf (дата обращения: 15.09.2016).
119. Киселев, И.Я.  Юрист: отмена госрегистрации договоров аренды  - риск для арендаторов. Режим доступа: http://news.sarbc.ru/main/2013/02/14/132668.html (дата обращения 15.09.2016).
120. Комарова, Т.Ю.  Договор аренды зданий и сооружений / Т.Ю. Комарова. Режим доступа: http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p/instrum1364/item1368.html (Дата обращения: 15.09.2016).
121. Макаров, О.В. История нормативно-правового регулирования подрядных отношений в Российской Федерации: от Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. до Гражданского кодекса РФ 1994 и 1995 гг. из информационного банка «Юридическая пресса» / О.В. Макаров // История государства и права. – 2011. - № 18. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_CJI_57927/ (Дата обращения: 15.09.2016).
122. Принят новый закон о государственной регистрации недвижимости Режим доступа: http://www.garant.ru/news/636937/ (Дата обращения: 15.09.2016).
123. Судебник царя и великого князя Иоанна Васильевича, и некоторые сего государя и ближних его приеемников Указы, собранные и примечаниями изъясненные покойным тайным советником и астраханским губернатором Василием Никитовичем Татищевым. – М.: При Императорском Университете, 1768. Режим доступа: http://krotov.info/acts/16/2/pravo_02.htm (Дата обращения: 15.09.2016).
124. Хурцилава, А.Г.  Первый столичный юридический центр. Аренда / А.Г. Хурцилава. Режим доступа: http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/stati_po_teme_nezhilye_pomeshhenija/arenda_nezhilykh_pomeshhenijj/ (Дата обращения: 15.09.2016).

¹ Никитина, Н.С., Никитин, С.Н. Регулирование договора аренды нежилого помещения / Н.С. Никитина, С.Н. Никитин // Научный поиск. – 2012. - № 2. – С. 80.

² Пазына, М.А. Понимание аренды как договорной конструкции и вида деятельности: ретроспективный анализ законодательства / М.А. Пазына // Альманах современной науки и образования. – 2015. - № 12. – С. 121.

³ Волкогон, А.В., Лукашевич, Д.Ю., Юшкарев, И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования / А.В. Волкогон, Д.Ю. Лукашевич, И.Ю. Юшкарев. – М., 2006. – С. 9.

⁴ Волкогон, А.В., Лукашевич, Д.Ю., Юшкарев, И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования / А.В. Волкогон, Д.Ю. Лукашевич, И.Ю. Юшкарев. – М., 2006. – С. 11.

⁵ Пахман, С.В. Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. Том I. Собственность, обязательства и средства судебного охранения. / С.В. Пахман. – СПб.: Казенная типография Академии наук, 1877. – С. 297.

6 Псковская судная грамота  1397 г. // Полное собрание законов Российской империи. – М.: Юридический центр Пресс, 2010. – С. 169.

7 Непомнящий, Н.Н., Низовский, А.Ю. Сто великий тайн / Н.Н. Непомнящий, А.Ю. Низовской. – М.: Издательство Вече, 2008. – С. 49.

8 Судебник царя и великого князя Иоанна Васильевича, и некоторые сего государя и ближних его приеемников Указы, собранные и примечаниями изъясненные покойным тайным советником и астраханским губернатором Василием Никитовичем Татищевым. – М.: При Императорском Университете, 1768. Режим доступа: http://krotov.info/acts/16/2/pravo_02.htm (Дата обращения: 15.09.2016).

9 Российское законодательство X-XX веков. В 9 т. Т.2: Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства / Под общ. ред. О.И. Чистякова; Отв. ред. тома А.Д. Горский; Рец. В.И. Корецкий. - М.: Юридическая литература, 1985. – С. 300.

¹⁰ Победоносцев, К.П. Курс Гражданского права. Первая часть: Вотчинные права / К.П. Победоносцев. – М.: Статут, 2004. – С. 189.

¹¹ Мейер, Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 1 / Д.И. Мейер. – М.: Статут, 1997. – С. 59.

¹² Леус, М.В. История развития законодательства о договоре аренды земельного участка / М.В. Леус // Теория и практика общественного развития. – 2016. - № 5. – С. 76.

¹³ Кандалинцева, М.Ц. История развития арендных отношений в России / М.Ц. Кандалинцева // Бухгалтерский учет, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы. – 2014. - № 1. – С. 86.

¹⁴ Садретдинов, А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.А. Садретдинов. – Казань, 2002. – С. 9.

¹⁵ Волкогон, А.В., Лукашевич, Д.Ю., Юшкарев, И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования / А.В. Волкогон, Д.Ю. Лукашевич, И.Ю. Юшкарев. – М., 2006. – С. 15.

¹⁶ Попоудина, Е.А. История правового регулирования договора аренды недвижимости в Российской Федерации / Е.А. Попудина // Аграрное и земельное право. – 2009. - № 3. – С. 76.

17 Макаров, О.В. История нормативно-правового регулирования подрядных отношений в Российской Федерации: от Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. до Гражданского кодекса РФ 1994 и 1995 гг. из информационного банка «Юридическая пресса» / О.В. Макаров // История государства и права. – 2011. - № 18. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_CJI_57927/ (Дата обращения: 15.09.2016).

18 Абрамова, Е.Н., Аверченко, Н.Н., Грачев, В.В.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: учебно-практический комментарий / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, В.В. Грачев. – М.: Проспект, 2011. – С. 92. Режим доступа: http://base.garant.ru/55066012/ (Дата обращения: 15.09.2016).

19 Иоффе, О.С. Избранные труды. В четырех томах. Том третий: Обязательное право / О.С. Иоффе. – М.: Издательство Р. Асланова Юридический центр Пресс, 2004. – С. 118.

²⁰ Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 № 810-1 (ред. от 07.03.1991) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.

²¹ Садретдинов, А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.А. Садретдинов. – Казань, 2002. – С. 19.

²² Кандалинцева, М.Ц. История развития арендных отношений в России / М.Ц. Кандалинцева // Бухгалтерский учет, анализ, аудит и налогообложение: проблемы и перспективы. – 2014. - № 1. – С. 88.

²³ Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05. 1991 № 2211-1 (ред. от 26.11.2001) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

²⁴ Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05. 1991 № 2211-1 (ред. от 26.11.2001) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.

²⁵ Пазына, М.А. Понимание аренды как договорной конструкции и вида деятельности: ретроспективный анализ законодательства / М.А. Пазына // Альманах современной науки и образования. – 2015. - № 12. – С. 122.

²⁶ Шейхаметова, Э.Н. Значение аренды / Э.Н. Шейхаметова // Молодой ученый. – 2016. - № 1.. – С. 525.

²⁷ Максимова, А.В., Логинов, Е.А. Правовая конструкция договора аренды / А.В. Максимова, Е.А. Логинов // Вестник магистратуры. – 2015. - № 6-3. - С. 14.

²⁸ Белов, В.А. Аренда как возвратное обязательство: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / В.А. Белов. – М., 2016. – С. 43.

²⁹ Кокоева, Л.Т., Годжиева, З.А. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества / Л.Т. Кокоева, З.А. Годжиева // Наука и современность. – 2016. - № 43. – С. 260.

³⁰ Белов, В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений / В.А. Белов // Актуальные проблемы российского права. – 2014. - № 10. – С. 2259.

³¹ Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

³² Решетов, Ф.Ф. Специфика государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними на примере договора аренды / Ф.Ф. Решетов // Евразийский юридический журнал. – 2011. - № 5. – С. 105.

³³ Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.

³⁴ Принят новый закон о государственной регистрации недвижимости Режим доступа: http://www.garant.ru/news/636937/ (Дата обращения: 15.09.2016).

³⁵ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

³⁶ Маркелова, И.Д., Писарева, Н.Л. Понятие и виды недвижимости по действующему российскому законодательству / И.Д. Маркелова, Н.Л. Писарева // Вестник гражданских инженеров. – 2013. - № 6. – С. 339.

³⁷ Максимова, А.В., Логинов, Е.А. Правовая конструкция договора аренды / А.В. Максимова, Е.А. Логинов // Вестник магистратуры. – 2015. - № 6-3. – С. 14.

³⁸ Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

³⁹ Максутов, Т.И. Особенности, а также общая характеристика аренды зданий, сооружений и иного недвижимого имущества / Т.И. Максутов // Новая наука: проблемы и перспективы. – 2015. - № 5-2. – С. 261.

⁴⁰ Указ Президента от 14.10.1992 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1992. № 16. Ст.1237. – Утратил силу.

⁴¹ Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 № 96 (ред. от 06.03.2000) «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1994. № 8. Ст. 593. – Утратил силу.

⁴² Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 № 3 (ред. от 26.12.2011) «О порядке закрепления и использования находящихся в Федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 2. Ст. 264.

⁴³ Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 № 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения» // Бюллетень строительной техники. 2001. № 3.

⁴⁴ Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» // Госкомархитектура при Госстрое СССР. 1988.

⁴⁵ ОК 002-93. Общероссийский классификатор услуг населению от 28.06.1993 № 163 (ред. от 17.10.2013) // Издательство стандартов. 1994.

⁴⁶ Василишин, И.И. Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды / И.И. Василишин // Вестник Московского государственного лингвистического университета. Серия: общественные науки. – 2011. № 629. – С. 33.

⁴⁷ Лезина, К.В. Договор аренды зданий и сооружений / К.В. Лезина // Право и закон: история, теория, практика. – 2015. - № 1. – С. 271.

⁴⁸ Веселова, О.С. Правовые основания заключения договора на аренду зданий и сооружений / О.С. Веселова // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: юридические науки. – 2014. № 1. – С. 16.

⁴⁹ Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник в 2 т. / Под. ред. Е.А. Васильева, А.С. Комарова. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Международные отношения, 2008. – Т. 1. – С. 535.

⁵⁰ Определение КС РФ от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Документ официально опубликован не был.

⁵¹ Ленковская, Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации / Р.Р. Ленковская // Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика. – 2015. - № 1. – С. 373.

⁵² Алиев, Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения / Т.Т. Алиев // Современное право. – 2012. - № 12. – С. 73.

⁵³ См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2000 № Ф04/2680-599/А70-2000 // Документ официально опубликован не был; Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2001 № КГ-А40/2699-01 // Документ официально опубликован не был; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2001 № А74-161/01-К1-Ф02-1406/01-С2 // Документ официально опубликован не был.

⁵⁴ Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.1998 № 1173/98 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.

⁵⁵ Ленковская, Р.Р. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества: ретроспективы развития и реализации / Р.Р. Ленковская // Основные проблемы и тенденции развития в современной юриспруденции. – 2015. - № 1. – С. 32.

⁵⁶ Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В.В. Витрянский. – М.: Юрист, 1999. – С. 99.

⁵⁷ Богацкий, Ф.А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений в российском гражданском праве / Ф.А. Богацкий // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. – 2010. – № 2-1. – С. 110.

⁵⁸ Гражданское право: Учебник /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2005. – Т. 2.  – С. 185.старый источник

⁵⁹ Исрафилов, И. Аренда нежилых помещений / И. Исрафилов // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 113. старый источник

⁶⁰ Моисеева, Е.В., Пугацкий, М.В. Особенности договора аренды предприятия / Е.В. Моисеева, М.В. Пугацкий // PR и реклама: традиции и инновации. – 2013. - № 8-2. – С. 214.

⁶¹ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2001. № 4.

⁶² Маковская, А.А. От закона  к практике / А.А. Маковская // Юрист. – 2000. - № 11. – С. 48.

⁶³ Проничев, К. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости / К. Проничев // Юрист. – 2007. - № 4. – С. 4.

⁶⁴ Пащенко, Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений / Н.Ю. Пащенко // Молодой ученый. – 2015. - № 3. – С. 667.

⁶⁵ Абесалашвили, М.З. Понятие договора аренды / М.З. Абесалашвили // Черные дыры в Российском законодательстве. – 2011. - № 2. – С. 22.

⁶⁶ Невзгодина, Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству Российской Федерации / Е.Л. Невзгодина // Вестник Омского университета. Серия: право. – 2014. - № 4. – С. 157.

⁶⁷ Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 г. по делу № А38-4920/2013 // Документ официально опубликован не был.

⁶⁸ Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 г. № Ф09-4678/2014 № А50-10276/2013 // Документ официально опубликован не был.

⁶⁹ Александров, А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков / А.Д. Александров // Юридический мир. – 2002. - № 1. – С. 62.

⁷⁰ Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2005 № Ф09-2495/05-С3 // Документ официально опубликован не был.

⁷¹ Кондратенко, З.К. Некоторые вопросы реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества при заключении договоров аренды и купли-продажи / З.К. Кондратенко // Наука и современность. – 2016. - №1. – С. 228.

⁷² Олейник, Л.В. Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости / Л.В. Олейник // Вестник Волгоградской академии МВД России. – 2012. - № 4. – С. 46.

⁷³ Ерш, А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды / А.В. Ерш // Вестник ВАС РФ. – 2000. - № 8. – С. 97.

⁷⁴ Ситдикова, Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве / Л.Б. Ситдикова // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: юридические науки. – 2016. - № 1. – С. 80.

⁷⁵ Стародумова, С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей / С.Ю. Стародумова // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. - № 1. – С. 14.

⁷⁶ Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2007 № Ф09-1349/07-С6 // Документ официально опубликован не был.

⁷⁷ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.10.2012 № А63- 9313/2011 // Документ официально опубликован не был.

⁷⁸ Чубаров, В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / В.В. Чубаров // Право и экономика. – 2011. - № 3. – С. 39.

⁷⁹ Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

⁸⁰ Петрищев, В. «Аренда» конструктивного элемента здания / В. Петрищев // Хозяйство и право. – 2010. - № 8. – С. 122.

⁸¹ Васюта, Д.В. Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости / Д.В. Васильев // Вестник Омского университета. Серия: право. – 2013. № 2. – С. 122.

⁸² Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

⁸³ Ожегов, С.И., Шведова, Н.Ю. Толковый словарь русского языка / С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. – 4-е изд., доп. – М.: ИТИ Технологии, 1997. – С. 277.

⁸⁴ Ситдикова, Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве / Л.Б. Ситдикова // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: юридические науки. – 2016. - № 1. – С. 82.

85 Хурцилава, А.Г.  Первый столичный юридический центр. Аренда / А.Г. Хурцилава. Режим доступа: http://dom-i-zakon.ru/aktualteam/nezhilye_pomeshhenija/stati_po_teme_nezhilye_pomeshhenija/arenda_nezhilykh_pomeshhenijj/ (Дата обращения: 15.09.2016).

⁸⁶ Макеев, П.В. К вопросу о понятии нежилого помещения / П.В. Макеев // Гражданин и право. – 2011. - № 7. – С. 38.

⁸⁷ Комарова, Т.Ю.  Договор аренды зданий и сооружений / Т.Ю. Комарова. Режим доступа: http://www.allpravo.ru/diploma/doc21p/instrum1364/item1368.html (Дата обращения: 15.09.2016).

⁸⁸ Васильев, А.М., Васильева, Н.А. Гражданское право. Учебное пособие / А.М. Васильев, Н.А. Васильева. – Армавир: Изд-во Краснодарского краевого института дополнительного профессионального педагогического образования, 2015. – С. 176.

⁸⁹ Смирнова, А.А. Предмет договора и арендная плата как существенные условия договора аренды зданий и сооружений / А.А. Смирнова // Научно-технический прогресс: актуальные и перспективные направления будущего. – 2016. - № 1. – С. 279.

⁹⁰ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2012 № А56-60191/2011 // Документ официально опубликован не был.

⁹¹ Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2014 г. № А56-22450/2013 // Документ официально опубликован не был.

⁹² Жданова, А.А. К вопросу об улучшении арендованного имущества / А.А. Жданова // Отечественная юриспруденция. – 2016. - № 7. – С. 12.

93 Тишковский, А.А.  Особенности договора аренды зданий  / А.А. Тишковский // Интеллект пресс. – 2012. - № 19. – С. 14.

⁹⁴ Леджинов, А.А. «Смешанный» характер прав арендатора по договору аренды / А.А. Леджинов // Право и государство: теория и практика. – 2013. - №6. – С. 72.

⁹⁵ Огнев, В.Н. О соотношении договоров аренды и субаренды / В.Н. Огнев // Вестник Тверского государственного университета. Серия: право. – 2015. - № 3. – С. 82.

⁹⁶ Гельдибаев, М.Х., Перекислов, В.Е. Аренда нежилых зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности / М.Х. Гельдибаев // Мир экономики и права. – 2015. - № 4. – С. 14.

⁹⁷ Захаров, Р.А. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества / Р.А. Захаров // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. - № 2. – С. 27.

⁹⁸ Веселова, О.С. Правовые основания заключения договора на аренду зданий и сооружений / О.С. Веселова // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. Серия: юридические науки. – 2014. № 1. – С. 17.

⁹⁹ Мограбян, А.С. Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон в свете последних изменений гражданского законодательства / А.С. Мограбян // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: юриспруденция. – 2013. - № 3. – С. 25.

¹⁰⁰ Постановление Правительства РФ от 12 августа 2011 № 677 (ред. от 06.03.2015) «Об утверждении правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук)» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 34. Ст. 4983.

¹⁰¹ Миронец, Е.Е. Изменение и расторжение договора по гражданскому законодательству в Российской Федерации: Автореф. дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Е. Миронец. – Краснодар, 2002. – С. 14.

¹⁰² Мещерякова, М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации: Дис…канд. юрид. наук: 12.00.03 / М.Е. Мещерякова. – Владикавказ, 2007. – С. 123.

¹⁰³ Абесалашвили, М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений / М.З. Абесалашвили // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2012. - № 5. – С. 56.

¹⁰⁴ Абесалашвили, М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений / М.З. Абесалашвили // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2012. - № 5. – С. 56.

¹⁰⁵ Максимова, А.В., Логинов, Е.А. Правовая конструкция договора аренды / А.В. Максимова, Е.А. Логинов // Вестник магистратуры. – 2015. - № 6-3. – С. 16.

¹⁰⁶ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 7.

¹⁰⁷ Линев, А.Н. Договор аренды здания или сооружения: кабальный для арендатора или арендодателя? / А.Н. Линев // Вестник экономической безопасности. – 2015. - № 5. – С. 88.

¹⁰⁸ Ветров, Д.М. Некоторые спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества / Д.М. Ветров // Вестник Челябинского государственного университета. – 2013. № 17. – С. 16.

¹⁰⁹ Мельничук, Ю.Л., Савченко, С.А. Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества / Ю.Л. Мельничук, С.А. Савченко // Альманах мировой науки. – 2015. - № 1-3. – С. 126.

¹¹⁰ Перебякина, В.М. К вопросу об изменении и расторжении договора аренды / В.М. Перебякина // Право и практика. – 2014. - № 3. – С. 83.

¹¹¹ Абесалашвили, М.З. Специальные основания изменения и расторжения договора аренды / М.З. Абесалашвили // Бизнес в законе. – 2010. - № 3. – С.  115.

¹¹² Лезина, К.В. Договор аренды зданий и сооружений / К.В. Лезина // Право и закон: история, теория, практика. – 2015. - № 1. – С. 276.

¹¹³ Федотов, Д.В. Модель правового регулирования договора аренды / Д.В. Федотов // Российский юридический журнал. – 2011. - № 7. – С. 9.

¹¹⁴ Абесалашвили, М.З. Порядок изменения и расторжения договора аренды зданий и сооружений / М.З. Абесалашвили // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2012. - № 5. – С. 58.